Vuosien ajan Yhdysvaltain asuntomarkkinoiden tarinaa on ohjannut jatkuva teema: Amerikassa on asuntopula. Zillow on ollut yksi äänekkäimmistä äänistä, jotka ovat muokanneet tätä kertomusta, ja se on julkaissut tutkimuksen, jonka mukaan maassa on vain 4,7 miljoonaa asuntoa. Tätä lukua toisti Yhdysvaltain kauppakamari, ja se lainattiin talousmediassa.
Mutta verolakimiehen ja kiinteistösijoittajan Toby Mathisin uusi analyysi mutkistaa tätä tarinaa. Mathis, Anderson Business Advisorsin perustaja ja bestseller-kirjailija kiinteistösijoittamisesta, mursi äskettäin julkaistussa videossa kansallisen asuntovajeluvun ja väittää, että perinteinen pulaa koskeva narratiivi kaipaa kriittistä kontekstia, etenkin jokaiselle, joka yrittää ymmärtää, missä asuntomarkkinoiden todelliset mahdollisuudet ja riskit ovat.
“Meillä ei ole yhtenäistä asuntopulaa kaikkialla Yhdysvalloissa”, Mathis sanoi. “Meillä on pulaa edullisista asunnoista halutuilla paikoilla.”
Ero ei ole vain akateeminen. Mathisin mukaan tapa, jolla sijoittajat, asunnon ostajat ja päättäjät tulkitsevat pulaa, muuttaa perusteellisesti heidän noudattamiaan neuvoja ja jättää huomiotta suuren kysymyksen siitä, onko asuntomarkkinoiden suunniteltu romahtamaan vai toimimaan.
Mitä Zillow’n asuntovajetiedot osoittavat
Zillow-tutkimus, johon yritys äskettäin lainasi helmikuun päivityksessä, arvioi, että kansallinen asuntovaje on noin 4,7 miljoonaa kotia. Tämä on 159 000 enemmän kuin edellinen arvio. Tämä analyysi viittaa rakenteelliseen aukkoon ja korostaa, että vaikka yhdysvaltalaisten kotitalouksien kokonaismäärä kasvoi 1,4 miljoonalla vuonna 2023, tämä kasvu ei riittänyt tyydyttämään vuosittain 1,8 miljoonan uuden perheen kysyntää.
Zillow-luvusta on tullut yksi lainatuimmista asuntopoliittisten keskustelujen tilastoista, ja vaikka se onkin yksi suurimmista numeroista, se ei ole ainoa. Freddie Mac on arvioinut alijäämän 3,7 miljoonaksi yksiköksi, kun taas Goldman Sachs on arvioinut sen 3-4 miljoonaksi. National Association of Realtors on maininnut noin 4 miljoonan luvun, ja Yhdysvaltain kauppakamari on kannattanut Zillow’n arviota 4,7 miljoonasta.
Kaiken kaikkiaan suurten instituutioiden välinen johdonmukaisuus on vahvistanut asuntopulaa koskevaa narratiivia sekä valtamediassa että poliittisissa piireissä. Konsensus on saanut otsikoita aggressiivisten rakentamisen kannustimien, kaavoitusuudistusten ja kohtuuhintaisuuspolitiikan tarpeesta. Jokainen painotus perustuu pohjimmiltaan siihen olettamukseen, että Yhdysvalloilla ei yksinkertaisesti ole tarpeeksi asuntoja.
Vaikka Mathis myöntää, että asunnoista on pulaa, Mathis väittää, että raakaluvut kertovat monimutkaisemman tarinan kuin otsikot antavat ymmärtää.
Lisää kiinteistöistä ja kiinteistömarkkinoista:
Ostajat odottavat odottamatonta mahdollisuutta asuntomarkkinoiden uuden muutoksen jälkeen Kiinteistösijoittajat saavat kiireellisen varoituksen suuren veromuutoksen jälkeenFannie Mae ennustaa muutosta asuntolainojen koroissa ja asuntojen hinnoissaMiksi asuntopulan näkymät ovat monimutkaisemmat
Mathiksen analyysi alkaa yksinkertaisella havainnolla, joka tulee harvoin otsikoihin pulasta. Se toteaa, että vuonna 2026 Yhdysvalloissa on noin 148 miljoonaa asuntoa ja noin 134 miljoonaa kotia. Paperilla se on noin 14 miljoonan yksikön ylijäämä, ei pula.
Syy, miksi raakaluvut eivät heijasta laajalti hyväksyttyä pulaa, Mathis väittää, että useat asuntokategoriat eivät itse asiassa ole niitä tarvitsevien kotitalouksien saatavilla.
Jotkut yksiköt ovat tyhjiä, koska ne ovat asumiskelvottomia. Toiset ovat kakkosasuntoja, kausiluonteisia kiinteistöjä tai markkinoilta pois pidettyjä sijoituksia. Toiset sijaitsevat alueilla, joilla ei ole työllisyyttä tai paikallista kysyntää. Mathis arvioi, että kansallisessa inventaariossa noin 6 miljoonaa kotia ei ole turvallisia eikä asumiskelpoisia ilman merkittäviä investointeja.
Shutterstock
Mathis huomauttaa myös usein huomiotta jätetyn todellisuuden: hän sanoo, että terveet asuntomarkkinat vaativat toimiakseen tietyn tason vajaakäyttöä. Taloustieteilijät arvioivat yleisesti, että tasapainoiset markkinat tarvitsevat 5–8 prosentin työttömyyttä vastatakseen normaaleihin elämäntapahtumiin, kuten työpaikan vaihtamiseen, avioeroihin, muuttoihin ja ikääntyneiden amerikkalaisten nykyiseen irtisanomisaaltoon. Mathis huomauttaa, että 148 miljoonaan asuntoon sovellettuina on noin 16 miljoonaa kotia, joiden pitäisi olla tyhjiä milloin tahansa, jotta järjestelmä toimisi.
Kun Mathis mukauttaa 148 miljoonan asunnon kokonaismäärää tyhjiin ja asumiskelvottoihin, todellinen asuntotarjonta putoaa lähemmäs 126:sta 132 miljoonaan, mikä on aivan 134 miljoonan asunnon reunalla.
“Onko meillä asuntopulaa? Kyllä, mutta ei niin kuin ihmiset ajattelevat”, Mathis sanoi.
Tärkeimmät tiedot Yhdysvaltain asuntopulasta Zillow arvioi 4,7 miljoonan asunnon puutteen: Zillow’n uusimman raportin mukaan kansallinen asuntopula on 4,7 miljoonaa asuntoa, kun taas muut instituutiot, kuten Freddie Mac, Goldman Sachs ja NAR, arvioivat sen olevan 3-4 miljoonaa. Raakaluvut osoittavat ylijäämää, ei pulaa: Yhdysvalloissa on noin 148 miljoonaa asuntoa ja 134 miljoonaa asuntoa vuonna 2026. Pinnalla näyttää siltä, että ylitarjontaa on. Toimivat asuntomarkkinat vaativat tyhjiä asuntoja: Taloustieteilijät arvioivat, että 5–8 % asunnoista on pysyttävä tyhjinä milloin tahansa, jotta normaalit elämäntapahtumat, kuten muutot, parannukset ja koon pienentäminen, voidaan ottaa huomioon, mikä vähentää noin 16 miljoonaa asuntoa todellisesta tarjonnasta. Puute on epäsuhta, ei pelkkä alijäämä: Yhdysvalloissa on runsaasti asuntoja alhaisen kysynnän alueilla, mutta kohtuuhintaisista asunnoista on vakava pula nopeasti kasvavilla markkinoilla, kuten Texasissa, Arizonassa, Floridassa, Tennesseessä ja Nevadassa.
Aiheeseen liittyvä: Ostajat kohtaavat odottamattoman mahdollisuuden uuden muutoksen jälkeen kiinteistömarkkinoilla
