Trumpin hallinnon suuri suunnitelma Amerikan asuntojen kohtuuhintaisen kriisin korjaamiseksi perustuu voimakkaasti sääntelyn purkamiseen, ja Wall Street on yhä yhtenäisempi skeptisyydessä sen suhteen, toimiiko se todella.
Uudessa torstaina julkaistussa tutkimusmuistiossa UBS:n analyytikot arvioivat Presidentin talousraportin, jossa esitettiin hallinnon tähän mennessä yksityiskohtaisin asuntostrategia, ja havaitsivat, että Yhdysvalloissa on vajaa noin 10 miljoonaa asuntoa, jopa enemmän kuin UBS:n oma noin 7 miljoonan asunnon arvio. Tuomio: Hyvää tarkoittava, paikoin suuntaa oikea, mutta tuskin tuo “adrenaliinikiipeä” asuntomarkkinoiden tarvitsemaan välivaaleja kohti.
Hallituksen keskeinen argumentti on, että hallituksen sääntely – mitä Valkoinen talo kutsuu ”byrokraattiseksi veroksi” – on pääsyyllinen maan asumisen kohtuuhintaisuuskriisiin ja että taakka lisää yli 100 000 dollaria omakotitalon kustannuksiin. Hallinto arvioi, että yhden keskihajonnan lasku Wharton Residential Land Use Regulatory Indexissä voisi kasvattaa Yhdysvaltain asuntokantaa 13,2 miljoonalla asunnolla.
Osoittaakseen, että konsepti on toteutettavissa, Valkoinen talo viittasi Texasiin 2000-luvun alussa, jolloin löysemmät maankäyttösäännöt ja nopea esikaupunkien laajeneminen mahdollistivat asuntojen hintojen pysymisen vakaina, vaikka sen väestö kasvoi.
Ongelmana on, että malli tuotti lopulta ylikuumenevia hintoja ja nousu- ja laskusyklin, jota Texas käy edelleen läpi. Fortune’s Lance Lambert raportoi vuonna 2022, että Austin oli yliarvostettu 41 prosentilla ja Dallas 33 prosentilla. Vuoteen 2026 mennessä korjaus on saapunut: Austinin asuntojen arvot ovat pudonneet yli 11 % vuoden 2022 huipusta, ja kaupunki on nyt sijalla 51 Yhdysvaltain 52 suuresta metropolialueesta asuntomarkkinoiden terveyden kannalta, ja Dallas on myös laskenut lähes 11 %.
“Vaikka korkeat asuntojen hinnat ja negatiiviset kysyntäsokit ovat keskeisiä tekijöitä noususuhdanteessa ja laskusuhdanteessa, niin on myös tarjonnan joustavuus”, Lambert, tällä hetkellä ResiClubin päätoimittaja, kertoi Fortunelle. “Se tosiasia, että Austinin, Punta Gordan ja Tampan kaltaisilla markkinoilla on enemmän maata käytettävissä rakentamiseen tarkoittaa, että ne näkevät todennäköisemmin tarjontareaktion asuntojen hintojen ja vuokrien ylikuumenemisen jälkeen.”
Kun kysyntä kasvaa näillä markkinoilla, rakentajat voivat käynnistää rakentamisen suhteellisen nopeasti. Mutta kun kysyntä jäähtyy, sisään tuleva lisätarjonta voi vahvistaa hintojen ja vuokrien laskupaineita.
Kääntöpuoli, Lambert huomautti, on, että tarjonnan rajoittavilla markkinoilla, kuten Koillis-Kalifornian tai rannikon rannikolla, on taipumus kokea vähemmän dramaattisia noususuhdanteen heilahteluja juuri siksi, että rakennuskelpoista maata on rajoitettu määrä ja uusien rakentamisen määrä on vähäistä.
Siksi Texasissa hallinto vetoaa pohjimmiltaan varoittavaksi tarinaksi muuttuneeseen menestystarinaan: juuri siihen nousujohteiseen epävakauteen, jota pelkkä sääntelyn purkaminen koordinoidun kysynnän hallinnan puuttuessa on historiallisesti epäonnistunut estämään.
Tämä ei tarkoita, että sääntelyn purkaminen olisi pitkällä aikavälillä väärä resepti. “Ei ole taikasauvaa, joka yhtäkkiä palauttaisi asumisen kohtuuhintaisuuden sen historialliseen keskiarvoon huomenna”, Lambert sanoi. “Viime aikaa, ennen kuin viimeaikainen laskusuhdanne toipuu, ja jotkut markkinat näkevät sen nopeammin kuin toiset. Pitkällä aikavälillä, jos helpotamme rakentamista useammille markkinoille, nopeampi tarjonta voisi vastata näihin suhdannehuippuihin asuntokysynnässä – kuten näimme vuosina 2020-2022 – ja meillä olisi terveemmät asuntomarkkinat.”
UBS:n analyytikot kuvasivat yritystä käsitellä asuntoasioita sekä kysynnän että tarjonnan näkökulmasta “rohkaisevana”. Ehdotetut parhaat käytännöt, jotka on organisoitu tuotantoinnovaatioiden edistämiseen, kodin rakentamisen vaiheiden virtaviivaistamiseen ja kuluttajien valinnanvaran suojaamiseen, ovat myös “askel oikeaan suuntaan”, hän lisäsi.
Mutta pankki näkee perustavanlaatuisen rakenteellisen ongelman: Yhdysvalloissa asuntolainsäädäntö on ylivoimaisesti paikallishallinnon hallinnassa, ei Washingtonissa. Tämä tarkoittaa, että hallinnon ohjeet ovat parhaimmillaan vapaaehtoisia ehdotuksia. Joten osavaltiot, joilla on raskaimmat sääntelytaakkaat, kuten Kalifornia ja Uusi Englanti, ovat laiha demokraattisia ja “voivat olla vähemmän halukkaita noudattamaan” Valkoisen talon ohjekirjaa.
Tämä ei ole uusi löytö. Tammikuussa Morgan Stanleyn strategit luonnehtivat Trumpin asuntodirektiivejä “vain vaatimattomasti hyödyllisiksi asunnonomistajien kohtuuhintaisuuden kannalta”, varoittaen, että ne ovat pikemminkin marginaalinen säätö kuin parannuskeino markkinoille. Todellinen este, Morgan Stanley totesi, on “lukitusvaikutus”: Noin kahdessa kolmasosassa kaikista maksamattomista asuntolainoista on edelleen alle 5 %:n korot, mikä tarkoittaa, että asunnonomistajilla ei ole juurikaan taloudellisia kannustimia myydä huolimatta siitä, kuinka paljon sääntelyn purkamista Washington työntää. Apollo Global Managementin Torsten Slok totesi, että 40 prosentilla yhdysvaltalaisista kotitalouksista ei ole asuntolainaa ollenkaan, mikä tekee lukkovaikutuksesta jopa syvemmän kuin asuntolainatiedot antavat ymmärtää.
Samaan aikaan asuntomarkkinat ovat olleet jäässä lähes kolme vuotta, eikä ostajien toistuvasti odottama kevätsula ole toteutunut.
Jos Valkoinen talo haluaa siirtää neulaa nopeasti, UBS viittasi hallittavampaan vipuun: pyydä Fannie Maea ja Freddie Macia lisäämään asuntolainavakuudellisten arvopapereiden ostoja tai alentamaan väliaikaisesti takausmaksuja, joita kaksi valtion tukemaa yritystä veloittavat lainanantajilta. Se on sama mekanismi, jota hallinto kokeili tammikuussa ja painoi 30 vuoden koron hetkeksi alle 6 prosentin ensimmäistä kertaa vuoden 2022 jälkeen ennen kuin vaikutus lakkasi.
Yhdellä alueella UBS ilmaisi todellista innostusta: modulaarinen ja off-site rakentaminen. Rakennustyön tuottavuus laski noin 30 % vuosien 1970 ja 2020 välillä (hallituksen arvion mukaan se on maksanut Yhdysvaltain taloudelle noin 20 peruspistettä BKT:n kasvusta vuodessa), kun taas USA:n kokonaistuottavuus nousi 100 % samana ajanjaksona. UBS arvioi, että pelkkä seinäpanelointi voisi tuottaa 6 200 dollarin kustannussäästöjä kotia kohden mittakaavassa, 30 % vähemmän kehystyspäiviä ja 20 % vähemmän jätettä.
Hallituksen raportti suositteli modulaaristen ja valmistettujen asuntojen rakennusmääräysten yhdenmukaistamista kansallisten standardien kanssa, mitä UBS kutsui mahdolliseksi katalysaattoriksi tehokkuuden lisäämiselle koko asuntojen arvoketjussa.
Ulkorakentaminen on kuitenkin vuosia kestävää rakentamista, ei välitöntä ratkaisua. Toistaiseksi kuilu hallinnon asumistavoitteiden ja käytettävissä olevien työkalujen välillä on suuri.
