UBS Securitiesin John Lovallon tuoreen analyysin mukaan Trumpin hallinnon ehdotus 50 vuoden asuntolainatuotteen luomisesta asunnon kohtuuhintaisuuden parantamiseksi voisi tarjota merkittäviä välittömiä säästöjä asunnon ostajille, mutta korkeilla kustannuksilla, jotka aiheutuvat kaksinkertaisesta korkotaakasta lainan voimassaoloaikana.
Varoitus siitä, että monet peruskysymykset jäävät vastaamatta, karkea laskelma osoittaa selkeän kompromissin välittömän kuukausittaisen edullisuuden ja pitkäaikaisen velan kertymisen välillä. Lovallon arvioiden mukaan pidennetty laina-aika voisi vähentää keskihintaisen kodin kuukausimaksua noin 119 dollarilla.
Lyhyen aikavälin taloudellinen helpotus on merkittävä nykyisten asumiskustannusten kanssa kamppaileville kuluttajille, mutta pitkän aikavälin verorangaistus on ankara. UBS:n analyysin mukaan laina-ajan pidentäminen kolmesta vuosikymmenestä viiteen vuosikymmeneen voisi kaksinkertaistaa dollarin koron määrän, jonka kyseisen mediaanihintaisen kodin ostaja maksaa lainan aikana. Lisäksi tämä merkittävästi pidennetty maksuaikataulu vähentäisi merkittävästi asunnonomistajan pääoman kertymistä.
Tämä on ongelma, koska tämän ehdotuksen poikkeuksellinen laajentaminen aiheuttaa toisen demografisen ongelman. UBS toteaa, että keskimääräinen ensiastaja on juuri täyttänyt 40 vuotta. Tämä ikäprofiili tarkoittaa, että monet lainanottajat voivat kuolla ennen asuntolainansa erääntymistä.
“Politiikan päättäjien tavoitteena ei ole tyypillisesti siirtää asuntolainaa lainanottajien lapsille”, Mike Konczal, Economic Security Projectin politiikan ja tutkimuksen vanhempi johtaja kertoi Associated Pressille. AP teki samankaltaisen laskelman kuin Lovallo ja havaitsi, että keskimääräinen lainanottaja maksaisi 389 000 dollaria lisää korkoa 50 vuoden asuntolainalla verrattuna 30 vuoden asuntolainaan.
Kuinka matematiikka hajoaa
Lovallon tiimin UBS:n analyytikot, mukaan lukien Spencer Kaufman ja Matthew Johnson, perustivat tämän laskelman noin 420 000 dollarin keskihintaiseen kotiin olettaen, että 12 prosentin käsiraha on 50 400 dollaria, jolloin lainasumma on 369 600 dollaria. Vertailun vuoksi analyysin mukaan tavallisen 30 vuoden asuntolainan korko olisi 6,33 %, jolloin kuukausierä olisi 2 295 dollaria.
50 vuoden tuotteen koron arvioidaan kuitenkin olevan 50 peruspistettä korkeampi eli 6,83 %. Tästä korkeammasta korosta huolimatta ajanjakson pidentäminen 600 kuukauteen (50 vuoteen) vähentäisi kuukausimaksun 2 176 dollariin. Tämä laskelma viittaa keskivertokuluttajan ostovoiman kasvuun lähes 23 000 dollarilla, minkä ansiosta heillä on varaa asuntoon 442 995 dollariin asti, mutta kuukausimaksu pysyy 30 vuoden 2 295 dollarin viitearvossa.
50 vuoden asuntolainan elinkelpoisuuteen ja rakenteeseen liittyy useita tekijöitä, jotka vaikeuttavat tilannetta. Kun Fannie Mae ja Freddie Mac ovat tällä hetkellä suojeluksessa, he voisivat mahdollisesti ostaa nämä pitkäaikaiset asuntolainat lainanantajilta ja pakata ne sitten arvopapereiksi myydäkseen sijoittajille, jos kysyntää on riittävästi. UBS:n analyytikot arvelivat, että Dodd-Frank-lain muuttaminen siten, että 50 vuoden asuntolainat voidaan luokitella hyväksytyiksi lainoiksi, voi olla vaikeaa, mikä johtaa pitempiaikaisiin lainoihin, joiden korot ovat korkeammat kuin 30 vuoden versiossa.
Investointi infrastruktuuriin?
Päättäessään alustavat pohdiskelut ehdotuksesta UBS toisti kolmivuotisen tutkimuksen lopussa lokakuun alussa tekemänsä päätelmänsä: asuntomarkkinat ovat niin tehottomat ja jäätyneet, että ainoa selkeä ratkaisu on valtion suorat investoinnit asuntoinfrastruktuuriin. Vastaus löytyy ennen kaikkea valmistetuista seinäpaneeleista.
Lovallon tiimi totesi lokakuussa useita karmivia tosiasioita: NAR Affordability Indexin mukaan asuntojen kohtuuhintaisuus on lähellä huonointa tasoaan sitten 1980-luvun puolivälin, kun taas Federal Reserven tutkimus osoittaa, että rakentaminen on “ainoa suuri toimiala, joka on kirjannut negatiivisen keskimääräisen tuottavuuden kasvun vuodesta 1987”. Lopuksi Lovallon tiimi arvioi Yhdysvaltain asuntomarkkinoiden rakenteellisen asuntopulan olevan 7 miljoonaa asuntoa.
UBS ehdotti, että valmistettujen seinäpaneelien tunkeutumisen lisääminen olisi merkittävä strategia, joka vähentäisi kehystyspäiviä jopa 30 % ja jätettä 20 %. Rakennuskustannukset nousisivat 783 dollaria yksikköä kohden UBS:n tutkimuksen mukaan, mikä viittaa yksityisen sektorin haluttomuuteen.