New Yorkin pormestariksi valittu Zohran Mamdani risteily voittoon tiistai-iltana kohtuuhintaisella alustalla, joka perustui suunnitelmaan jäädyttää lähes kahden miljoonan vuokra-asunnon vuokrat.
Mutta taloustieteilijät vihaavat yleisesti vuokranhallintaa. Vuonna 2012 tehdyssä johtavien taloustieteilijöiden tutkimuksessa vain 2 % oli samaa mieltä siitä, että vuokravalvontalailla on ollut “positiivinen vaikutus” kohtuuhintaisten asuntojen tarjontaan ja laatuun. Nobel-palkittu Richard Thaler jopa vitsaili tutkimuksessa, että seuraavan kysymyksen pitäisi olla: “Kiertääkö aurinko maata?”
Miksi taloustieteilijät halveksivat suunnitelmaa, joka näyttää edistävän oikeudenmukaisuutta ja tasa-arvoa asuntomarkkinoilla, jotka ovat selvästi rikki?
Viettelevä yksinkertaisuus
Useimmista äänestäjistä vuokrien jäädyttäminen vaikuttaa terveeltä järjeltä: Jos hinnat ovat ulottumattomissa, estä niitä nousemasta. Mutta taloustieteilijöille se on kuin kuumeen hoitoa rikkomalla lämpömittari: se tukahduttaa oireet parantamatta sairautta, jatkuvaa asuntopulaa.
“Vuokrien jäädyttäminen ei ratkaise pulaa”, sanoi David Sims, Brigham Youngin yliopiston ekonomisti, jonka tutkimus vuokranhallinnasta Massachusettsissa on edelleen koetinkivi. “Se vain järjestää uudelleen, kuka maksaa kustannukset.”
Simsin työssä tarkasteltiin vuokranhallintajärjestelmää, joka aikoinaan hallitsi Cambridgessa, Massachusettsissa, jossa vuokralaiset saattoivat jäädä loputtomiin markkinoiden alhaisemmilla vuokrahinnoilla. Politiikan tarkoituksena oli pitää asunnot kohtuuhintaisina, mutta se johti siihen, mitä hän kutsuu väärinkäyttöön.
“Ihmiset, jotka voisivat paremmin muuttaa, jäävät yleensä”, hän kertoi Fortunelle. “Vanhemmat kotitaloudet roikkuvat isoissa asunnoissa, joita he eivät enää tarvitse, kun taas nuoret perheet eivät löydä tilaa. Ajan myötä päätyy vääriin ihmisiin vääriin asuntoihin.”
Kun Massachusettsin äänestäjät kumosivat vuokravalvonnan vuonna 1994, kiinteistöjen arvot Cambridgessa nousivat 45 %, ei vain vapautettujen asuntojen, vaan kokonaisten kaupunginosien osalta. Kävi ilmi, että vuosia kestäneet rajoitetut vuokrat olivat lannistaneet investointeja ja vetäneet alas ympäröivän kiinteistön arvoja, mikä tarkoittaa, että kun hallinta vihdoin poistettiin, vuokranantajalla oli valta päivittää ja remontoida asuntojaan. Vuokran kanssa jäätyneet kaupunginosat näyttivät yhtäkkiä elpyvän.
Tämä dynamiikka näkyy jo New Yorkissa. Kaupungin asunto- ja vajaakäyttötutkimuksen mukaan noin 26 000 vuokravakautta asuntoa on tyhjillään, joista monet ovat asumiskelvottomia, koska korjauskustannukset ylittävät huomattavasti sen, minkä omistajat voivat laillisesti saada takaisin. Osavaltion vuoden 2019 asuntojen vakautta ja vuokralaisten suojelua koskeva laki rajoittaa palautettavat kunnostuskulut 50 000 dollariin 15 vuoden ajalle. Sata vuotta vanhan kodin kunnostaminen voi maksaa kaksi kertaa niin paljon, ettei asunnonomistajilla ole juurikaan kannustinta tehdä muuta kuin lukita ovi.
Lyhytaikainen helpotus, pitkäaikainen kipu
Vuokravalvonnan välittömät hyödyt nykyisille asukkaille ovat kiistattomat. Se tarjoaa vakautta palkasta palkkaan asuville vuokralaisille ja vähentää siirtymisen riskiä. Mutta pitkällä aikavälillä taloustieteilijät väittävät, että se toimii samalla tavalla kuin hiekan heittäminen asuntomarkkinoiden hammaspyöriin. Asunnonomistajat lykkäävät huoltoa, jota he eivät voi korvata, uudisrakentaminen hidastuu ja käytettävissä oleva asuntokanta rapistuu hiljaa.
Vuoden 2018 Stanfordin tutkimuksessa, jota johti Rebecca Diamond, yksi nykypäivän johtavista asuntomarkkinoiden asiantuntijoista, havaittiin, että kun San Francisco laajensi vuokranhallintaa 1990-luvulla, vuokra-asuntojen tarjonta laski 15 % seuraavan vuosikymmenen aikana. Monet omistajat muuttivat asuntoja osakehuoneistoiksi tai omistusasunnoiksi välttääkseen sääntelyä. Politiikka auttoi olemassa olevia vuokralaisia, mutta lopulta nosti markkinavuokraa kaikkialla kaupungissa ja kiihdytti gentrifikaatiota, mikä aiheutti päinvastoin kuin päättäjät tarkoittivat.
“Kyse ei ole säälimisestä omistajia kohtaan”, Sims sanoi. “Kyse on kannustimien ymmärtämisestä. Et voi odottaa ihmisten investoivan johonkin, jos he eivät koskaan mene nollatulokseen, aivan kuten et voi odottaa vuokralaisten vapaaehtoisen maksavan enemmän vuokraa.”
Taloustieteilijöille vuokrien jäätymisen syvin ongelma on käsitteellinen: ne viittaavat siihen, että kohtuuhintaisuus voidaan yksinkertaisesti määrätä kysynnän ja tarjonnan logiikkaa vastaan.
“Se luo uskomuksen, että ongelma voidaan ratkaista fiatilla”, Sims sanoi. “Mutta vuokrat ovat korkeat, koska ihmiset haluavat asua New Yorkissa. Ainoa kestävä ratkaisu on helpottaa asuntojen rakentamista enemmän kuin ihmiset todella haluavat.”
Se tarjoaa viskeraalisen analogian markkinoiden paineille: Black Friday. Ihmiset eivät enää joudu kauppoihin Black Fridayna, Sims sanoi, mutta joskus 1000–200 dollarin televisiossa jono oli korttelin ympärillä kello 4:00 aamulla, ja vain harvat onnekas saivat television.
“Mutta asuminen ei ole kuin 200 dollarin televisio”, Sims huomautti. “Kaikki tarvitsevat asunnon, mutta jos asunto on hinnoiteltu 200 dollarin televisiolle, niin monet ihmiset eivät saa sitä.”
Taloustieteilijät sanovat, että se on vuokravalvonnassa: ne hyödyttävät sisäpiiriläisiä ulkopuolisten kustannuksella. Ajan myötä se voi syventää eriarvoisuutta pitämällä nuoremmat, pienituloiset tai uudet asukkaat pois säännellyiltä alueilta, joista tulee käytännössä suljettuja klubeja.
Laastaripolitiikka rikkoutuneilla markkinoilla
Mamdanin suunnitelman kannattajat vastaavat, että New Yorkin kriisi on niin vakava, että tilapäiset jäädytykset ovat moraalinen välttämättömyys.
He väittävät, että kun mediaanivuokrat ylittävät 4 000 dollaria, kaupunki ei voi odottaa kaavoitusuudistuksia ja rakennusprojekteja, joiden toteutuminen kestää vuosia. Mutta jopa sympaattiset taloustieteilijät varoittavat, että ilman rinnakkaisia toimenpiteitä tarjonnan lisäämiseksi jäätyminen yksinkertaisesti lykkää laskentaa.
“Jos et yhdistä vuokran jäädyttämistä uskottavaan suunnitelmaan asunnon lisäämiseksi”, Sims sanoi, “et ratkaise ongelmaa. Vältät vain vastuuvelvollisuutta ratkaisematta itse asiassa taustalla olevaa ongelmaa.”