Barbara Corcoran tunnetaan rehellisistä sijoituspäätöksistään ja tavanomaisen taloudellisen viisauden hylkäämisestä, mukaan lukien ylpeytensä siitä, että hän ei säästänyt “penniäkään” merkittävästä omaisuudestaan. Mutta hänen täytyy tehdä jotain oikein, koska hänen arvonsa on noin 100 miljoonaa dollaria, ja hän paljasti joitain avaimia menestykseensä kiinteistöalalla.
Corcoran esiintyi BiggerPockets-kiinteistöpodcastissa poikansa Tom Higginsin kanssa kuvaillessaan kahta tapaa, jotka hän sanoo olevan hänen “kultainen sääntönsä” kiinteistösijoittamisessa: alenna sijoituskiinteistöstä 20 % ja pyydä kiinteistön vuokralaisia maksamaan asuntolaina.
Tätä menetelmää Corcoran itse käytti, kun hän lainasi 1 000 dollaria silloiselta poikaystävältään aloittaakseen uransa kiinteistöalalla. Epäonnistuttuaan 22 työpaikassa hän lopetti tarjoilijatyönsä ja avasi “pienen” kiinteistötoimiston New Yorkiin. Hän päätyi myymään Corcoran Groupin kiinteistöyhtiölle NRT:lle 66 miljoonalla dollarilla vuonna 2001, mikä nosti hänet tähteeseen kiinteistö- ja yrityssijoittamisessa. Hän on ollut Shark Tankin pääsijoittajien luettelossa sen perustamisesta vuonna 2009 lähtien, ja hän on tehnyt sopimuksia yli 100 yrityksen kanssa.
Kiinteistösijoittamisen kultainen sääntö
Corcoran-menetelmä kiinteistösijoittamiseen on kokeiltu ja totta.
“Se on aina ollut kultainen sääntöni”, hän sanoi. “Kiinteistön ostaminen 20 prosentin alennuksella. (Se) on aina ollut kaavani, koska sitä tehtiin 10 prosentilla, mutta se ei ole enää mahdollista. Toistin tätä kaavaa yhä uudelleen ja sitten varmistin, että vuokralainen oli maksanut asuntolainani. Se on melko helppoa sillä tavalla.”
10 %:n alentaminen 20 %:n sijaan voi jättää ostajalle liian korkean kuukausimaksun, mikä on riskialtista, koska asuntojen hinnat ja asuntolainojen korot ovat edelleen korkeat. 20 % käsiraha lisää todennäköisyyttä, että rikot kiinteistön entistä nopeammin ja teet voittoa nopeammin.
Vaikka tämä peukalosääntö on toiminut Corcoranille, muut kiinteistösijoittajat varoittavat, että yksi koko sopii kaikille -sääntö ei aina vastaa markkinaolosuhteita.
“Jokainen sijoitusprotokolla on täysin ainutlaatuinen ja erilainen”, Alex Blackwood, kiinteistösijoitusalustan Mogul Clubin toimitusjohtaja ja perustaja, kertoi Fortunelle. “Esimerkiksi sijoittajan luottopisteet ovat parempia, jotta he voivat saada enemmän pienemmillä kuukausikustannuksilla, tai ehkä korot ovat alhaisemmat, jotta sijoittaja voi lisätä vipuvaikutusta ja silti nollatulosta.”
Rikkoutumispiste kiinteistöalalla
Corcoran sanoi podcastissa, että vaikka hänellä olisikin vahva kokemus kiinteistösijoittamisesta, hän ei koskaan odota ansaitsevansa rahaa ostoistaan ensimmäisen tai kahden vuoden aikana. Mutta varhain nouseminen (vuokralaisen kattaa asuntolaina ja muut kuukausittaiset vuokranantajakulut) on hyvä indikaattori sijoituskiinteistön pärjäämisestä.
“Jos pääsen nollatulokseen, hymyilen aina pankkiin asti”, hän sanoi. “Ja sitten toisena tai kolmantena vuonna New York on maaginen paikka. Arvo nousee aina, ja sitten aloin saada paljon käteistä. Sitten jälleenrahoitan, nostan paljon, jälleenrahoitan, nostetaan. Kiinteistö on maaginen, jos se tehdään oikein.”
Blackwood on samaa mieltä siitä, että ensimmäisen vuoden voitto auttaa sijoittajia alkamaan tuottaa voittoa toisena vuonna. Vaikka sijoittajat saattavat osua lyhyellä aikavälillä pitkäaikaiseen sijoitukseen, tuotto tulee, kun he voivat korottaa vuokraa, hän lisää.
“Tasapainon” kultainen sääntö liittyy myös suoraan yhteen kiinteistöjen “perusperiaatteista”, joista ensimmäinen on vipuvaikutus, Ian Formigle, CrowdStreetin entinen sijoitusjohtaja (nykyisin Green Light Developmentin kumppani), kertoi Fortunelle.
“Rahan lainaaminen kiinteistöjen ostamiseen voi dramaattisesti lisätä sijoittajien tuottoa, mutta se voi myös lisätä riskejä”, hän sanoi. Noudattamalla Corcoranin kultaista sääntöä ja antamalla vuokralaisten kattamaan kustannukset, “vähennät vipuvaikutuksen riskiä tuottamalla kuukausituloja kiinteistön kautta. Voit myös luoda mahdollisuuden vaurauttaa omaisuutta arvostamalla, koska hyvällä paikalla oleva kiinteistö voi houkutella enemmän huomiota ja investointeja ajan myötä.”
Onnistunut kiinteistösijoitus vie kuitenkin aikaa. Podcastin aikana Corcoran kuvaili kiinteistöä, jonka hän osti 20 prosentin käsirahalla, mutta odotti 20 vuotta myydäkseen sen. Hän maksoi kiinteistöstä miljoona dollaria ja myi sen 3,2 miljoonalla dollarilla kaksi vuosikymmentä myöhemmin.
Vaikka tämä prosessi vie aikaa, Corcoran varoittaa nostamaan rahaa sijoituskiinteistöistä liian aikaisin.
“Turnatat yrityksesi, jos alat nostaa rahaa”, hän sanoi. “Haluat nähdä, kuinka kauan voit mennä koskematta senttiäkään. Niin minä tein.” Ansaitakseen rahaa, kun hän alkoi sijoittaa kiinteistöihin, Corcoran johti välitysyritystään.
“Sain siitä paljon rahaa”, hän lisäsi. “Mutta (mitä tulee) rakennuksiini, en koskaan etsinyt niistä rahaa, ennen kuin ne kypsyivät hieman, ja sitten aloin viedä paljon käteistä.”
Versio tästä tarinasta ilmestyi Fortune.com-sivustolle 5. joulukuuta 2023.
Lisää kiinteistösijoittamisesta: