Huolimatta Valkoisen talon aggressiivisista politiikkailmoituksista, joiden tarkoituksena oli vapauttaa Yhdysvaltain jäätyneet asuntomarkkinat, Morgan Stanleyn strategit väittivät tässä kuussa, että toimenpiteet eivät muuta merkittävästi potentiaalisten asunnonostajien näkymiä vuonna 2026.
Tammikuun 18. päivänä julkaistussa tutkimusmuistiossa strategit James Egan ja Jay Bacow luonnehtivat presidentti Trumpin viimeaikaisia direktiivejä vain “vaatimattomasti hyödyllisiksi asunnonomistajien kohtuuhintaisuuden kannalta”, varoittaen, että ne ovat viime kädessä marginaalinen säätö eikä parannuskeino markkinoille.
Hallinnon strategian keskiössä on ohje valtion tukemille yrityksille (GSE), Fannie Maelle ja Freddie Macille, ostaa 200 miljardin dollarin arvoisia asuntolainavakuudellisia arvopapereita (MBS). Välitön markkinoiden reaktio oli positiivinen, pankki totesi, kun asuntolainojen erot supistuivat 15 peruspistettä, mikä pudotti 30 vuoden asuntolainojen koron alle 6 prosentin ensimmäistä kertaa vuoden 2022 jälkeen.
Egan ja Bacow kuitenkin kirjoittivat, että he uskovat, että markkinat ovat jo hinnoitellut tehokkaasti Trumpin väliintulon. Vaikka he myöntävät, että korkojen lasku on positiivista, he väittävät, että nykyisten matalakorkoisten asuntolainojen suuri määrä tekee politiikasta odotettua vähemmän tehokkaan.
Lukitusvaikutus säilyy
Suurin asuntomarkkinoiden elpymisen estävä este on edelleen lukitusvaikutus, ja Morgan Stanley huomauttaa, että noin kahdessa kolmasosassa kaikista asuntolainoista on edelleen alle 5 prosentin korko. Torsten Slok Apollo Global Managementista, vaikutusvaltainen ja laajalti luettu Wall Streetin analyytikko, totesi tammikuun alussa, että huikealla 40 prosentilla amerikkalaisista kotitalouksista ei ole asuntolainaa, mikä tarkoittaa, että riippuvuus on jopa suurempi kuin asuntolainatiedot osoittavat.
Jäätyneiden asuntomarkkinoiden aiheuttama ahdistus leijuu Valkoisessa talossa, kun Trump ja hänen asuntojohtajansa Bill Pulte valittavat, että Federal Reserve:n puheenjohtaja Jerome Powell pitää korkotasoa liian korkeina ja pitää siten myös asuntolainojen korot liian korkeina. Marraskuussa pidetyssä ResiDay-konferenssissa Pulte kutsui Powellia “sekaantuneeksi” ja “maaniseksi”.
Sukupolvien tasolla näyttää siltä, että kotitaloutta muodostavat milleniaalit ja yhä useammin 30-vuotiaat Z-sukupolven jäsenet hinnoitellaan pois markkinoilta suurten ikäluokkien toimesta, jotka supistavat eläkkeelle jäätyään asuntoa, joka muuten olisi aloitusasunto tai asuu suurempiin koteihin, joita lapsia lisäävät perheet tarvitsevat.
Tältä osin Apollon Slok totesi joulukuussa, että kotitaloussektorin kokonaisvarallisuudesta ennätysosa kuuluu yli 70-vuotiaille, epäilemättä asuntopääoman vetämänä.
Slok korosti Yhdysvaltain väestön demografisia muutoksia, kun syntyvyyden lasku ja väestön ikääntyminen hidastavat kokonaisväestön kasvua. Alle 18-vuotiaiden lasten perheiden määrä oli huipussaan noin 37 miljoonaa vuonna 2007, kun se laski noin 33 miljoonaan vuonna 2024.
Fortunen haastattelussa Moody’sin varapääekonomisti Cristian deRitis sanoi, ettei hän usko, että maa “rakentelee ulospääsyä tästä” tilanteesta. Ei ole mitään järkeä, että kodinrakentajat tulvivat markkinoita uusilla asunnoilla, kun he tietävät demografisen kuvan, hän väitti. “Ehkä nuoremmille sukupolville riittää koteja, ja ehkä näemme täällä pienen muutoksen, mutta 30- tai 40-vuotiaiden kohdalla en tiedä, muuttuuko se paljon.” Hän lisäsi, että vaikka tarjonta kasvaisi viiden vuoden kuluttua, tämä vanhempi milleniaalien ryhmä on todennäköisesti lukittu mihin tahansa asuntojärjestelyyn, joka heillä on nyt.
“En näe meidän ratkaisevan tätä ongelmaa kovin dramaattisella tavalla, jossa yhtäkkiä rakennamme paljon taloja, kuten teimme toisen maailmansodan jälkeen, ja yhtäkkiä meillä on, tiedätkö, kaikki nämä uudet kodit muodostumassa”, deRitis sanoi. “Luulen, että se on paljon asteittaista.” Tämä tekijöiden yhdistäminen tekee Yhdysvalloista “hieman eurooppalaisemman”, hän sanoi ainakin asuntojen koostumuksen suhteen.
Miksi korot ja asuntolainat kieltäytyvät laskemasta (paljon)
Vaikka presidentin väliintulo alensi korkoja korkealle 5 prosentin alueelle, Morgan Stanley väitti, nykyisillä asunnonomistajilla ei ole juurikaan taloudellisia kannustimia myydä kotinsa ja rahoittaa uutta hankintaa korkeammalla korolla. Tämän seurauksena Morgan Stanley arvioi, että vaikutus asuntotarjontaan on mitätön. “Vaikka kohtuuhintaisuus saattaa parantua marginaaliostajan kannalta, se ei välttämättä “vapauta” merkittäviä lisätarvikkeita ostettavaksi”, analyytikot kirjoittivat.
Vähän ennen joulukuuta Slok varoitti, että näkymät korkojen (ja siten asuntolainojen) laskuun ovat heikkenemässä. “Fiskaaliset ja inflaatiohuolet aiheuttavat nousupaineita pitkiin korkoihin kaikkialla G3-maissa (Yhdysvallat, Saksa ja Japani), ja nämä huolet eivät katoa pian”, hän kirjoitti Daily Spark -kolumnissaan. “Korkeammat hinnat jatkuvat pidempään.”
GSE-osto-ohjelman seurauksena Morgan Stanley laski hieman vuoden 2026 lopun asuntolainojen korkoennustettaan 5,75 prosentista 5,6 prosenttiin. Yritys totesi myös, että tämä muutos nostaisi sen nykyistä asuntojen myyntiennustetta vain “murto-osaan”, mutta jättäisi sen vuotuisen asuntojen hinnannousuennusteen ennalleen 2 prosenttiin.
Apollo Real Estate Outlook puolestaan sanoi suoraan, että asunnon ostoehdot “eivät ole hyvät” ja että kysyntä on hidastumassa korkeiden asuntojen hintojen, korkeiden asuntolainojen korkojen ja maahanmuuton vähenemisen vuoksi. Vaikka asuntojen tarjonta on vakaata, koska lukitusvaikutus tekee olemassa olevista asunnonomistajista haluttomia myymään asuntojaan ja uusien asuntojen tarjonta kasvaa, “perus on, että kysynnän lasku ja kasvava tarjonta laskevat asuntojen hintoja.”
Institutionaaliset kiellot ja tulevat vivut
Morgan Stanley suhtautui vieläkin halveksuvammin hallinnon mahdolliseen kieltoon suurille institutionaalisille sijoittajille ostaa omakotitaloja ja päätteli, ettei kiellolla olisi merkittävää vaikutusta asuntojen hintoihin. Institutionaaliset sijoittajat “ei yksinkertaisesti omista tarpeeksi asuntoja” vaikuttaakseen markkinoihin. Siitä huolimatta he ovat viime aikoina vähentäneet omistustaan suuresti.
Sean Dobson, The Amherst Groupin, yhden edellä mainituista suurimmista institutionaalisista sijoittajista, toimitusjohtaja, kertoi Fortunelle tammikuussa, että oli yksinkertaisesti “epätarkka” syyttää asuntomarkkinoiden kohtuuhintaisuusongelmista institutionaalista omistusta. “Ymmärrät sekä ongelman että ratkaisun väärin”, hän sanoi ja syytti nykyisestä edullisuuskriisistä “vuosien epäonnistumisesta politiikasta, ei vuokraavista perheistä tai pääomasta, jossa heidät asuu”.
Marraskuussa pidetyssä ResiDay-konferenssissa Dobson väitti, että nämä politiikan epäonnistumiset olivat “todennäköisesti tehneet asumisesta kohtuuhintaista kokonaiselle amerikkalaisten sukupolvelle”. Hän kertoi Fortunelle konferenssin sivussa, että monet ihmiset Yhdysvalloissa kokevat tehneensä kaiken oikein ja “ei sitten saaneet sitä, mitä heille luvattiin” asumisen suhteen. Hän kertoi ResiClubin Lance Lambertille lavalla, että Amherstin omat analyysit osoittavat, että “edullinen hinta voidaan saavuttaa vain yhdellä kolmesta tavasta: muuttamalla kodin hintaa, rahan hintaa tai perheen tuloja.” Tämä tarkoittaa, että asuntojen hintojen pitäisi laskea noin kolmanneksella, korot laskea 4,6 prosenttiin tai ostajien tulot nousevat pilviin 55 prosenttia. Toisin sanoen nopeaa korjausta ei ole.
Ei hopealuotia
Morgan Stanleyn analyytikot esittelivät tulevaisuutta silmällä pitäen muita keinoja, joita hallitus voisi käyttää korkojen laskemiseen edelleen. GSE:t voisivat alentaa pääoman ja koron takaamisesta perittyjä maksuja. Sääntelyviranomaiset voisivat myös vähentää tavanomaisten asuntolainojen riskipainoja lisätäkseen pankkien kysyntää. Samaan aikaan Federal Reserven hallituksen uudet jäsenet voisivat ryhtyä toimiin asuntolainalainojen myynnin estämiseksi. Yhdessä nämä toimet voivat laskea asuntolainojen korkoja vielä 50 peruspisteellä, Morgan Stanley arvioi. Palaaminen 2010-luvulla yleiseen 4 prosentin vaihteluväliin olisi kuitenkin käytännössä mahdotonta pelkästään GSE-toimilla. Tällainen muutos “vaatisi valtion koron muutoksen”.
Raportissa korostetaan, että kiinteistömarkkinoiden haasteet ovat rakenteellisia. Vaikka Federal Reserve on laskenut viitekorkoja 75 peruspisteellä syyskuusta 2025 lähtien, asuntolainojen korot ovat laskeneet yhteensä vain 20 peruspistettä kyseisenä aikana.
Myös varastodynamiikka muuttuu odottamatta. Uusien asuntojen varasto on korkeimmillaan sitten vuoden 2007, minkä vuoksi uusien asuntojen hinnat ovat jäljessä olemassa olevien asuntojen hinnoista. Kuitenkin, koska 65 prosenttia amerikkalaisista kotitalouksista on alttiina asuntojen hintoihin omaisuutena, päättäjillä on edessään herkkä tasapainotus. Kuten raportissa todetaan, “asuntojen kohtuuhintaisuus Yhdysvalloissa on arkaluonteinen asia, josta puuttuu hopealuodi”.
