Veroilmoituksen jättöpäivä 15. huhtikuuta on alle kahden viikon päässä. Lomakkeet, kuitit ja joissakin tapauksissa uhkaava verolasku voivat tehdä tästä stressaavan ajan amerikkalaisille. Mutta vuonna 2025 kiinteistösijoittajille ainakin yksi asia parani.
One Big Beautiful Bill Act -lain (OBBBA) myötä 100 %:n bonuspoisto palautettiin pysyvästi IRS:n mukaan “tietylle kelvolliselle omaisuudelle, joka on hankittu ja otettu käyttöön 19. tammikuuta 2025 jälkeen”. Tämä on suuri muutos vuoden 2017 Tax Cuts and Jobs Actiin (TCJA) verrattuna, jossa bonuspoistoksi asetettiin 100 %, mutta asteittainen poisto alkaa vuodesta 2023. Näiden asteittaisten poistojen oli määrä saavuttaa 40 % vuonna 2025.
IRS:n julkaisussa 946 esitetty ero 19. tammikuuta on yksi useista tärkeistä vivahteista, jotka asiantuntijat varoittavat kiinteistösijoittajia pitämään mielessä, kun he yrittävät nopeuttaa poistoja.
Sijoittajat voivat joissakin tapauksissa poistaa 20–30 prosenttia kiinteistön ostohinnasta ensimmäisenä vuonna, joten he voivat nauttia kuusinumeroisista verovähennyksistä. Mutta kuten asiantuntijat varoittavat, nämä säästöt ovat vain niille, jotka ymmärtävät, kuinka ne saavutetaan.
“Mutta tässä on se, mitä useimmat sijoittajat kaipaavat: Joukkovelkakirjalainojen arvon aleneminen on yhtä tehokasta kuin kyky käyttää niitä oikein”, sanoi Ashley Kehr Bigger Pocketsin Real Estate Rookie -podcastista.
Tätä kykyä voi rajoittaa kaikki omaisuuden ostohetkestä sen arvon määrittämiseen ja siihen, täyttääkö omistaja tietyt vaatimukset, joiden avulla tappiot voivat todella hyödyttää tilannettasi vuonna 2026.
Asiantuntijat varoittavat virheistä bonusten lyhennyksessä
Jokaisen kiinteistösijoittajan, joka haluaa käyttää bonuspoistoa, on ensin ymmärrettävä kustannusten erottelututkimuksen rooli.
Sen sijaan, että kiinteistösijoittajat tekisivät tasapoistoja asuinkiinteistöjen osalta 27,5 vuoden tai liikekiinteistöjen osalta 39 vuoden ajalta, kiinteistösijoittajat voivat nopeuttaa poistoja kustannusten erottelututkimuksella, jossa kiinteistön osat erotetaan toisistaan sen taloudellisen vaikutusajan perusteella, jättäen pois maa-alueet, jotka eivät ole poistettavissa.
Sijoituskiinteistön osalta tämä voi luokitella rakennuksen osat viiden, seitsemän tai 15 vuoden kiinteistöihin, jotka kaikki voivat olla oikeutettuja 100 % lisäpoistoon, jos tietyt vaatimukset täyttyvät, joista yksi on itse kartoitus. Ilman tätä strategia hajoaa.
“Vaikka 100 %:n bonuspoisto palaa pysyvästi, vähennys, jota et osaa ottaa huomioon, on vähennys, jota et saa”, Kehr lisäsi varoituksessaan sijoittajille.
Sen ymmärtäminen, mitkä rakennuksen osat voivat saada lisäpoistoja, antaa sijoittajille mahdollisuuden alkaa arvioida, kuinka paljon kustannusten erottelututkimus voisi vaikuttaa heidän verotilanteeseensa. Lista sisältää yleensä mm. seuraavat komponentit (EisnerAmperin kautta).
Omaisuus 5 vuoden iässä:
Matot, lattiatTasotRuokailuhuoneen pesualtaat Kaapit ja koristelistatErikoisvalaistusOmat pistorasiatSammuttimet
Omaisuus 7 vuoden iässä:
Toimistokalusteet
Omaisuus 15 vuoden iässä:
Viemäriputket Pysäköintialueet MaisemointiUlkouima-altaatSuojapollaritJalkakäytävät Verosäännöt voivat rajoittaa kustannusten erottelun etuja
Kustannusten erottelututkimuksessa yksilöidään bonukseen oikeutetut omaisuusosat, mutta se ei takaa, miten tämä ensimmäisen vuoden tappio voidaan käyttää yksittäisen verovelvollisen hyväksi. Tässä kohtaa varoitusluettelo kasvaa niille, jotka haluavat hyödyntää tätä strategiaa.
IRS kertoo tämän ehkä tärkeimmän elementin julkaisussa 925 (2025), Passive Activity and Risk Rules.
Kiinteistöalaa pidetään yleensä passiivisena toimintana. Tähän liittyy IRS:n rajoituksia kiinteistötoimintaan liittyvien tappioiden hyödyntämiselle. Yksi rajoitus on, että useimmissa tapauksissa tappiot eivät voi korvata tavallisia työtuloja, kuten W-2-työstä tai aktiivisesta yrityksestä.
“Useimmille sijoittajille lisäpoiston aiheuttamat tappiot vuokraustoiminnassa ovat “passiivisia” ja voivat vain kompensoida passiivisia tuloja”, Hall CPA:n Thomas Castelli kirjoitti viime kuussa. “Sijoittajat, jotka ovat kelpuutettu kiinteistöalan ammattilaisiksi (REPS) IRC §:n 469(c)(7) mukaisesti, voivat kuitenkin käyttää näitä tappioita kompensoidakseen aktiivisia tuloja, mukaan lukien W-2-palkat. Lyhytaikaisen vuokrauksen (STR) sijoittajilla voi myös olla tie ei-passiiviseen hoitoon.”
Veroilmoituksen määräajan lähestyessä tämä on kiireellisin varoitus, jonka kiinteistösijoittajat saavat asiantuntijoilta, ja he kehottavat heitä ymmärtämään yksityiskohdat ennen suuria verovähennyksiä aktiivista tuloaan vastaan.
Koska kiinteistöjä pidetään yleensä passiivisena toimintana, IRS:n rajoitukset määräävät, kuinka kiinteistötoiminnasta aiheutuvat tappiot voidaan käyttää.
katu
IRS:llä on passiivisen toiminnan menetyssäännöt
“Jos harkitset vuokrakiinteistön kustannusten erottelututkimusta ja kyseistä toimintaa pidetään passiivisena, verovähennyksesi on rajoitettu 25 000 dollariin (passiivisen tappion raja)”, WCG CPAs & Advisorsin toimitusjohtaja Jason Watson korosti äskettäin. “Jos ansaitset yli 150 000 dollaria kotitaloudena, verovähennyksesi voidaan rajoittaa 0 dollariin. Kyllä, luet tuon nollan oikein.”
Tämä on toinen varoitus sijoittajille, joka kertoo yhden yleisimmistä virheistä, jotka liittyvät kustannusten erotteluun ja bonusten poistoihin. Passiivisen toiminnan menetyssäännöt eivät kuitenkaan automaattisesti poista sijoittajan polkua merkittäviin verosäästöihin.
“Ensinnäkin, jos olet pätevä kiinteistöalan ammattilaiseksi, passiivisen aktiivisuuden menetysrajat katoavat”, Watson lisää. “Ollakseen IRS:n määrittelemä kiinteistöalan ammattilainen eikä se, mitä kuulee baarissa, henkilön on käytettävä yli puolet henkilökohtaisista palveluistaan kaikissa yrityksissä ja toiminnassa vuoden aikana kiinteistötoimintaan.”
Seuraavat toiminnot ovat IRS:n määrittelemiä kiinteistökauppoja tai -yrityksiä vuoden 2025 aikataulun E ohjeiden mukaan.
KiinteistökehitysUudelleenrakentaminenRakennusrakentaminenHankintaMuutosVuokrausToimintajohtaminenLeasingKaupa- tai yritysvälitys
Sen lisäksi, että kiinteistöalan ammattisääntö (REPS) edellyttää, että yli puolet henkilökohtaisista palveluista on suoritettava kiinteistötoiminnassa, myös tätä työtä on tehtävä vähintään 750 tuntia vuodessa.
Yritysten omistajille tai kokopäiväisille W-2-työntekijöille se olisi lähes mahdotonta. Ilman tätä seuraavaa strategiaa kiinteistön ostaminen, vuokraaminen ja kustannusten erottelututkimuksen tekeminen voi vaikuttaa vain vähän tai ei ollenkaan sijoittajan verovelvollisuuteen.
Lyhytaikainen vuokraus ja ei-passiivinen toiminta.
“Toinen tapa kiertää passiivisia tappiorajoja on tehdä toiminnasta ei-passiivinen”, Watson jatkaa. “…Ollaksesi ei-passiivinen, keskimääräisen vuokra-ajan on oltava 7 päivää tai vähemmän. Tyypillinen VRBO Airbnb -tilanne. Sinun on kuitenkin myös aineellisesti osallistuttava (taas se pirun sana) toimintaan.”
Tämä tulee suoraan IRS:ltä julkaisussa 925.
Tätä usein kutsutaan “lyhytaikaisen vuokrauksen porsaanreikiksi”. Näin tietyt kokopäiväiset W-2-työntekijät ja yritysten omistajat voivat kompensoida aktiivisia tulojaan kiinteistötappioita vastaan. Se ei vaadi REPS:ää, mutta se vaatii aineellista osallistumista, mikä voidaan saavuttaa IRS:n hahmottelemilla eri tavoilla.
Yleisimpiä testejä ovat 100 tunnin vaatimus ja “vähintään yhtä paljon” osallistumista kuin kenellä tahansa muulla.
“Osallistit toimintaan yli 100 tuntia verovuoden aikana ja osallistuit vähintään yhtä paljon kuin kukaan muu (mukaan lukien ihmiset, jotka eivät olleet kiinnostuneita toiminnasta) vuoden aikana”, IRS kuvaa yllä mainitussa julkaisussa 925.
Päteville kiinteistösijoittajille 100 %:n bonuspoiston palautus voi johtaa valtaviin verosäästöihin. Mutta esteitä on, ja asiantuntijat varoittavat niistä huhtikuun 15. päivän lähestyessä.
Aiheeseen liittyvä: UBS paljastaa, kuinka kiinteistöala poistaa kaksi veroongelmaa yhdellä sijoituksella
