Ei ole epäilystäkään siitä, että kaupalliset kiinteistöt ja erityisesti toimistomarkkinat kokevat seismisen muutoksen, joka ei todennäköisesti vähennä lyhyellä aikavälillä. Lähes nollan häiriöpolitiikan puomiaika, kansien runsas likviditeetti ja puristus viimeisen vuosikymmenen aikana ovat antaneet tien täydelliselle myrskylle, kypsälle velan seinälle, haitallisille laina -olosuhteille ja kraatterien ominaisuuksien arvoille, jotka ovat keskellä korkeampia korkoja, jotka eivät osoita merkkejä sen edellisestä minimistään 2022.
Toimistosektorin näkökulma on ollut erityisen negatiivinen. Se on tällä hetkellä kahden markkinoiden historia: Noin 30% toimistorakennuksista edustaa 90% avoimista avoimista työpaikoista, ja ei koskaan toipua, kun taas muilla 70 prosentilla on mahdollisuus vakauttaa ajan myötä. Joka tapauksessa toimistomarkkinat ovat käännekohdassa, samoin kuin vähittäismarkkinat, kun ostoskeskusten ostot rahoitettiin.
On myös selvää, että tätä kokonaissuunnittelua ei käännetä lyhyellä aikavälillä, koska pääoman kustannukset ovat edelleen nostettuna ennustettavissa olevassa tulevaisuudessa. Käyttämällä taaksepäin satokäyrää 10 vuoden kassavarainministeriön seuraamiseksi, voimme ennustaa tuotot, jotka nousevat heinäkuussa 2025 4,46 prosentista heinäkuussa 2025 heinäkuussa 2035. Inflaatiopaineet jatkuvat, ja historiallisesti mukautettu rahapolitiikka viimeisen vuosikymmenen aikana ei palaudu henkeä. Geniusta ei voida sijoittaa pulloon.
Tämä dislokaatio luo aukkoja markkinoilla. Pankit ovat peloissaan altistumisestaan toimistolle, ja toukokuussa St. Louisin keskuspankin pankki ilmoitti, että lainojen kasvu Cre de Banks on romahtanut vähintään 11 vuoteen. New Yorkin keskuspankki on julkisesti huomannut, että CRE: n riskit painaavat tasetta tulevina vuosina.
Erityinen tilanteen strategia erityistilanteessa
Näissä olosuhteissa “erityinen sijoitustilanne” voittaa päivän. Erityisen tilanteen sijoitus tulee maailmasta kattavuusrahastoista, missä se tarkoittaa sen, että päästään markkinoiden siirtämishetkiin, joilla perinteistä pääomaa ei ole saatavana monimutkaisuuden ja ahdistuksen vuoksi. Peachtree -alueella kaikki ahdistukset eivät ole luotu samoin: erotamme syklisen stressin (esimerkiksi hotellin, joka tarvitsee siltalainaa uusimisen kautta) ja rakenteellisen vanhenemisen (esimerkiksi haastettujen toimistoomaisuuden välillä, joita ei voida koskaan saada takaisin).
Tämän tyyppiselle joustavalle pääomalle on valtava ruokahalu. Yksityiset luottomarkkinat ovat kasvaneet 50% viimeisen neljän vuoden aikana, mikä ampuu 1,7 miljardia dollaria ilman pidätysmerkkejä. (Morgan Stanley arvioi, että yksityisten luottomarkkinoiden kasvupotentiaali nousee 2,6 miljardiin dollariin vuoteen 2029 mennessä.) Kun pankit muuttuvat yhä varovaisemmiksi CRE: n, yksityisten luottojen ja erityistilanteiden lainojen kanssa, pääomaa ei enää varata vaihtoehtona; Näiden ratkaisujen joustavuus, nopeus ja luotettavuus tekevät niistä tärkeimmät rahoituslähteet.
Kun perinteiset lainanantajat peruutetaan tasapainon ja huolenaiheiden vuoksi toimistomarkkinoiden terveydestä, erityistilanteet täyttävät tyhjiön ensisijaisella pääomalla, mezzanien, lainojen siltojen ja pelastuspääoman välillä. Sijoittajat asettavat itsensä pankkien ja myyjien ongelmanratkaisuksi hankkimalla lainoja ilman tuotosta ja hädänalaisten ostoa, usein alennettuun hintaan. Aikana, jolloin monista sijoittajista puuttuu toiminnan kaistanleveys ja kokemus, niillä, jotka voivat sulkea nopeasti ja hallita kiinteistöjä, on suoraan etu. Ja kun vakuutusmaksuja, työvoimapulaa ja veroja lisäävät huomattavasti kiinteistökustannuksia, jokainen dollari, joka voidaan säästää tiukasti tilauskurssilla ja toiminnan tehokkuudella, tulee kauniiksi.
Yleensä tämän rikkoutuneen kauden voittajat toimistomarkkinoilla eivät ole passiivisia ostajia tai niitä, jotka ovat edelleen käynnistämässä taaksepäin ennen vuotta 2012; Voittajat ovat strategisia operaattoreita, jotka haluavat päästä CRE: n seismisen muutoksen luomiin aukkoihin. Limonadin tekeminen sitruunoiden kanssa tässä vaikeassa ympäristössä edellyttää, että pääomamarkkinoiden monimutkaisuus ja toinen kiinteistöjen tason operatiivisissa haasteissa ja vaatii halukkuutta täyttää markkinoilla olevat aukot.
Erityisten tilanteiden lähtökohdat Sijoittajat ovat houkuttelevia, ja näemme edelleen monia sumisevia haltijoita yksityisistä luottoista, kuten uusimmasta loistavasta esineestä “Wall Street -kadulla. Mutta älä tee virheitä: useimmissa yrityksissä, jotka ovat nousseet yksityiseen luotto -autoon, puuttuvat äskettäin tarvittavan infrastruktuurin ja todellisen kokemuksen toteuttamisesta tehokkaasti. Sijoittajat, jotka ovat viettäneet vuosia kestäviä ja todistavia joukkueita, jotka ovat valmistettuja paluutaisteluissa ja pahoja aikoja.
Fortune.com -sivuston kommenttien mielipiteet ovat vain sen kirjoittajien mielipiteitä, eivätkä välttämättä heijasta omaisuuden mielipiteitä ja uskomuksia.
Fortune’s Global Form palaa 26. -27. -27. Riadissa. Toimitusjohtaja ja maailman johtajat tapaavat dynaamisen tapahtuman ja vain kutsun, joka muovaa liiketoiminnan tulevaisuutta. Pyydä kutsu.