Presidentti Donald Trump ja senaatin demokraatit löysivät vihdoin jotain, josta he voivat sopia: institutionaalisten sijoittajien kiellon ostaa yhden perheen vuokra-asuntoja. Mutta se ei ole ihmelääke asuntojen kohtuuhintaisuuskriisiin, jonka he luulevat olevan.
“Haluamme asuntoja ihmisille, emme yrityksille”, Trump sanoi helmikuussa pitämässään puheessa unionin tilasta ja esitti suunnitelmaansa rajoittaa institutionaalinen omistus 100 omakotitaloon.
Torstaina senaatti äänesti äänin 89–10 hyväksyäkseen lakiesityksen, joka sisältää joukon toimenpiteitä asumisen edullisemmaksi tekemiseksi, mukaan lukien vähintään 350 asuntoa omistavien sijoittajien kieltäminen ostamasta lisää.
Ehdotetut kiellot tulevat, koska Yhdysvaltain asuntomarkkinoilla on 4,7 miljoonan asunnon puute, mikä on Zillow’n mukaan kaikkien aikojen ennätys, ja keskimääräisen ensiasunnon ostajan keski-ikä Yhdysvalloissa on noussut 40 vuoteen.
Kohtuuhintaisuuskriisi on todellinen, mutta taloustieteilijät sanovat, että kumpikaan ehdotus ei poista perustavanlaatuisia esteitä asunnon omistamiselta ja saattaa kostautua pienituloisille amerikkalaisille, joita laskuilla on tarkoitus auttaa.
“Ihmiset haluavat tunnistaa boogeymanin, joka voi sanoa: “Hei, tässä on ongelma ja anna minulle helppo painike sen ratkaisemiseksi juuri nyt”, vuokra-asuntoekonomisti Jay Parsons kertoi Fortunelle. “Se on emotionaalisesti tyydyttävä vastaus, vaikka se ei olisikaan todellinen ratkaisu.”
Hän sanoi, että kohdistaminen suuriin institutionaalisiin sijoittajiin, jotka omistavat vain noin 3 prosenttia yhden perheen vuokramarkkinoista, ei todennäköisesti vaikuta alhaisen tulotason amerikkalaisten kohtuuhintaisuuteen ja voi jättää miljoonien vaille varaa asua.
Instituutiosijoittajat palvelevat vuokralaisia, jotka tyypillisesti eivät pääse asunnon omistukseen syistä, joilla ei ole mitään tekemistä yritysten kanssa. Parsons sanoi, että monet vuokraavat, koska he eivät voi saada perinteisiä asuntolainoja alhaisempien tulojen ja luottopisteiden vuoksi tai heillä ei ole varaa ylimääräisiin 1 000 dollariin kuukaudessa asunnon omistamiseen.
“Nämä ovat oikeita ihmisiä, oikeita perheitä, jotka asuvat näissä taloissa, ja oletus ja tarina on, että he omistaisivat ne, elleivät sijoittajat omistavat näitä taloja”, Parsons sanoi. “Todellisuus on, että useimmat heistä eivät voi.”
Asunnonomistus on “pyhä lehmä”
Huolimatta Trumpin väitteestä, että Yhdysvalloista on vaarassa tulla “vuokralaisten kansakunta”, omakotivuokraajia on noin miljoona vähemmän kuin vuosikymmen sitten, ja vuokrattujen omakotitalojen osuus on laskenut vähitellen vuodesta 2014 lähtien National Association of Realtors -järjestön mukaan.
Samaan aikaan Sean Dobson, kiinteistösijoitusjätti The Amherst Groupin toimitusjohtaja, sanoi näkevänsä nuorempien sukupolvien harkitsevan uudelleen, mikä omaisuus on arvokkainta, mikä kyseenalaistaa käsityksen, että asunnonomistus on “pyhä lehmä”.
Asunnonomistajat voivat menettää jopa 9 % kiinteistön arvosta transaktiomaksujen vuoksi, jotka ovat nousseet asuntojen hintojen noustessa ajan myötä pilviin, mikä on aiheuttanut asuntolainojen arvon menettämisen. Sen sijaan, että “olisi sidottu kaupungin omaisuuteen”, nuoret asettavat etusijalle vapauden, säästämisen, henkilökohtaisen valinnan ja elämän tasapainon, hän sanoi.
Dobson väitti myös, että ihmisten pitäisi mukauttaa odotuksiaan pidemmän eliniän mukaisiksi, ja selitti, että amerikkalaiset ovat saavuttamassa tärkeitä virstanpylväitä, kuten naimisiinmeno tai lasten hankkiminen vanhempana, kun elämä muuttuu halvemmaksi.
Amherst vuokraa yli 200 000 ihmiselle, ja Fortunen kanssa jaetun sisäisen tutkimuksen mukaan 71 % sen nykyisistä asukkaista ei hyväksyisi asuntolainaa nykyisten luotto- ja tulostandardien mukaan. Dobsonin mukaan 85 prosenttia sen asukkaista ei olisi oikeutettu ostamaan asuntoja, joissa he asuvat nykyään.
Keskimääräisen omakotitalon vuokraajan FICO-pistemäärä on 650 ja kotitalouden tulot 88 000 dollaria, mikä on paljon alhaisempi kuin keskimääräisellä omakotitalonomistajalla, jonka FICO-pistemäärä on 730 ja tulot yli 150 000 dollaria Amherst Groupin tietojen mukaan. Matala luottopistemäärä johtaa usein korkeampiin korkoihin, joten institutionaalisten sijoittajien vuokraaminen on yleensä halvempaa.
Taloustieteilijä Parsons sanoi, että vuokraamisesta on tullut myös pieni- ja kohtalaisen tulotason amerikkalaisten tapa välttää subprime-asuntolainojen sudenkuopat. New Yorkin keskuspankin mukaan pienituloisten amerikkalaisten asuntolainojen maksuhäiriöt ovat nousseet viime vuosina kasvavan työttömyyden ja asuntojen hintojen nousun vuoksi.
Neulan siirtäminen kohtuuhintaan
Instituutiosijoittajien kieltäminen vähentäisi vuokra-asuntojen tarjontaa, hidastaisi uusien asuntojen kehitystä ja syrjäyttäisi yli miljoona ihmistä kodeistaan, National Rental Housing Council sanoi Fortunelle antamassaan lausunnossa. Neuvoston jäseniä ovat eräät suurimmista yhden perheen omistajista, mukaan lukien Invitation Homes, Progress Residential, American Homes 4 Rent ja Tricon Residential.
“Yhdysvalloissa on todellinen ongelma, jossa meillä on vakava pula laadukkaista ja kohtuuhintaisista kaikenlaisista asunnoista”, Laurie Goodman, Urban Instituten talouspoliittisen ajatushautomon stipendiaatti, kertoi Fortunelle.
Vyöhykelainsäädäntö sekä korkeat maa-, työ- ja materiaalikustannukset ovat tärkeimmät syyt 4,7 miljoonan asuntopulaan ja korkeisiin kustannuksiin, hän sanoi.
Se, että institutionaalisia sijoittajia estetään ostamasta omakotitaloja, tarkoittaa vain sitä, että piensijoittaja saa ne, Goodman lisäsi. Itse asiassa, kun korot ja kantokulut ovat nousseet, institutionaaliset sijoittajat ovat hidastaneet osuuksien ostamista viime vuosina, hän selitti.
“Pienen osan markkinoista kieltäminen ei vastaa todellisiin kohtuuhintahaasteisiin, joita ihmiset kohtaavat, jotka haluavat ostaa kodin”, Parsons sanoi. “Yhdeksänkymmentä prosenttia yhden perheen vuokrasijoittajista on pienempiä paikallisia perheitä.”