Federal Reserve antoi keskiviikkona lahjan asunnon ostajille, myyjille ja rakentajille viimeisimmällä koronlaskullaan.
Ei ole täysin selvää, kuinka suuri tauko tulee olemaan, mutta päätös leikata liittovaltion rahastojen korkoa, sen ohjauskorkoa, voi toimia asuntolainojen korkojen ylärajana.
Emme ehkä tiedä varmuudella ennen tammikuun loppua, mutta tie paremmille asuntomarkkinoille on toistaiseksi selkeämpi.
Tässä on syy.
Fedin leikkaus nostaa liittovaltion rahastokoron 3,50 prosentista 3,75 prosenttiin, ja Wall Street näyttää ajattelevan, että toinen leikkaus tulee Fedin kokouksessa 27.-28. tammikuuta. (Korko on se, jonka Federal Reserve haluaa jäsenpankkien veloittavan toisiltaan yön yli -lainoista varantosääntöjen noudattamiseksi, ja se on Yhdysvaltain avainkorko.)
Aiheeseen liittyvä: Redfin ennustaa asuntolainojen korkojen muuttuvan vuonna 2026
Samanaikaisesti uusi Federal Reserve -tuoli nimetään ensi vuoden alussa Jerome Powellin tilalle, ja kuka tahansa ottaa tehtävän, on Donald Trump takanaan huutamassa vielä lisää koronlaskuja. Itse asiassa presidentti kehui keskiviikon toimenpidettä, mutta valitti, että sen olisi pitänyt olla suurempi.
Mutta kaikille kiinteistöalalla työskenteleville – olipa kyse ostajasta, myyjästä, kiinteistönvälittäjästä tai kiinteistön arvioijasta – Federal Reserven koronlasku voi antaa joukkovelkakirjasijoittajille luottamusta laskea tuottoa. Ja joukkolainojen tuotoilla on paljon suurempi vaikutus asuntolainojen korkoihin kuin millään muulla.
Kuinka asuntolainamarkkinat reagoivat Yhdysvaltain keskuspankkiin
Itse asiassa se tapahtui keskiviikkona. 10 vuoden US Treasury -tuotto laski 4,155 prosenttiin, ei ennätys, mutta suuntaisesti mitä ihmiset haluavat.
Ja se oli 13,6 % pienempi kuin vuoden 2025 huippu, 4,809 % tammikuussa 2025.
Mortgage News Daily, asuntolainamarkkinoita seuraava rahoitussivusto, asetti 30 vuoden asuntolainan korkoksi 6,3 %, kun se edellisenä päivänä oli 6,35 %. Asuntolainojen korot ovat vaihdelleet 6,3 % ja 6,4 % välillä elokuun lopusta lähtien, kun ne olivat tammikuussa 7,26 %.
Kuinka alhaisemmat hinnat vaikuttavat asunnon ostajaan
Hyvin karkean säännön mukaan asuntolainojen korot ovat Yhdysvalloissa noin 2 prosenttiyksikköä korkeammat kuin 10 vuoden tuotto. Joten jos 10 vuoden tuotto putoaa esimerkiksi 4 prosenttiin, asuntolainojen korot voivat nousta 6 prosenttiin, ehkä alemmaksi.
Tässä on mitä se tarkoittaa 300 000 dollarin kodin ostajalle 18 %:n käsirahalla.
Tämä nostaisi asuntolainan 246 000 dollariin. Nykyisellä 6,3 prosentilla se tarkoittaisi 1 523 dollarin kuukausittaista pääoman ja koron maksua. Kuuden prosentin kohdalla maksu putoaa 1 474 dollariin. Jos korko laskee 5,75 prosenttiin, maksu putoaa 1 435 dollariin.
(Luku ei sisällä kiinteistöveroa eikä vakuutus- tai asuntoyhdistysmaksuja.)
Se ei ehkä tunnu suurelta, mutta 5,75 % laina tarkoittaa noin 87 dollaria enemmän ostajan taskussa kuukaudessa tai 1 044 dollaria vuodessa.
Palataanpa lokakuuhun 2023, jolloin asuntolainojen korot olivat 8 %. Ostajamme saattoi silloin odottaa 1 805 dollarin maksua. Joten se, mitä on tapahtunut asuntolainojen korkoihin viimeisen kahden vuoden aikana, on totta.
Aiheeseen liittyvä: Koronleikkauksen jälkeen Federal Reserve -johtaja Jerome Powell kiittää automaatiota ja tekoälyä myötävaikutuksesta tähän Yhdysvaltain talouden “rakenteelliseen” nousuun.
Muutama varoituksen sana
Kaksi ongelmaa optimistisessa skenaariossa:
Monet Covid-19-pandemian aikana ostaneet asunnonomistajat rahoittivat asuntolainansa 4 prosentilla tai pienemmällä korolla. He ovat jumissa, koska he saattavat joutua ostamaan uuden kodin, jolla on paljon korkeampi asuntolaina. Kansakuntana Yhdysvallat rakentaa liian vähän koteja, koska monilla mahdollisilla ostajilla ei ole varaa hintoihin.
Ei siis ole yllätys, että asuntomarkkinoita palvelevat yritykset – rakentajista kirvesmiehiin Home Depotiin ja DR Hortoniin – ovat hermostuneita markkinoista jopa alhaisemmilla hinnoilla.
Luksustalojen rakentaja Toll Brothers kuvaili markkinoita epävakaaksi. Home Depotin toimitusjohtaja Ted Decker sanoi aiemmin tällä viikolla: “Uskomme, että kuluttajien epävarmuus ja jatkuva paine kiinteistöalaan vaikuttavat suhteettoman paljon kodin parannusten kysyntään.”
Mutta sitten Federal Reserve ilmoitti koronlaskustaan, mutta sanoi myös, että oli erimielisyyttä siitä, kuinka paljon sen pitäisi laskea korkoja.
Silti osakkeet nousivat ainakin päivän aikana. Dow Jones Industrial Average nousi lähes 500 pistettä eli 1,1 % 48 058 pisteeseen. Standard & Poor’s 500 -indeksi nousi 0,7 prosenttia 6 887 pisteeseen.
iShares US Home Construction ETF nousi 3,2 % 102,17 dollariin. Myös kaikki sen komponentit nousivat. Mutta ETF on edelleen laskenut 1,2 % tänä vuonna.
Ja ehkä asuntomaailma on liian pessimistinen. Mortgage Bankers Associationin mukaan asuntolainahakemusten määrä kasvoi lähes 5 % joulukuun ensimmäisellä viikolla. Ostopyynnöt kasvoivat 19 % edelliseen vuoteen verrattuna.
Aiheeseen liittyvä: 17-vuotias meksikolainen ketju sulkee useimmat ravintolat ICE-rasioiden jälkeen
