Pandemian aikana miljoonat amerikkalaiset hyppäsivät asuntomarkkinoille alle 3 prosentin asuntolainojen korkojen ansiosta. Mutta kun asuntolainojen korot ja asuntojen hinnat alkoivat nousta (ja kun palkat pysyivät suhteellisen ennallaan), amerikkalaisen unelman saavuttaminen näyttää vaikeammalta kuin koskaan. Itse asiassa ensiasunnon ostajan keski-ikä saavutti kaikkien aikojen ennätyksen, 40, National Association of Realtors -järjestön mukaan.
“Ensimmäistä kertaa ostajien historiallisen alhainen osuus korostaa todellisia seurauksia asuntomarkkinoilla, jotka kaipaavat kohtuuhintaisia varastoja”, NAR:n varapääekonomisti ja tutkimusjohtaja Jessica Lautz sanoi lausunnossaan. “Ensimmäisten ostajien osuus markkinoilla on pudonnut 50 % vuodesta 2007, juuri ennen suurta taantumaa.”
Vaikka on ollut lyhyitä toivonpilkkuja siitä, että asumisen kohtuuhintaisuus voisi kohentua, kuten asuntolainojen korot putosivat vuoden 2023 korkeimmasta 8 prosentista, asiantuntijat ovat yhtä mieltä siitä, että on “erittäin epätodennäköistä”, että asunnon ostamisesta tulee lähiaikoina edullisempaa.
Fortunen kanssa jaettujen Realtor.com-tietojen mukaan ainakin yhden kolmesta asiasta pitäisi tapahtua: Asuntolainojen korkojen pitäisi laskea 2,65 prosenttiin; perheen mediaanitulon pitäisi nousta 56 prosenttia; tai asuntojen hintojen pitäisi laskea 35 prosenttia. Asuntolainalaskelmissa Realtor.com oletti 10 prosentin käsirahaa, historialliset tulotiedot heijastivat kotitalouksien mediaanituloja viime väestölaskennasta, ja asuntojen hinnat perustuvat olemassa olevien asuntojen myyntihintoihin National Association of Realtorsilta ja asuntolainojen korot tulevat Freddie Macilta, Hannah Jones, Realtor.comin vanhempi taloustutkimusanalyytikko, kertoi Fortunelle.
Asuntolainan nykyinen korko on noin 6,15 %, mikä tarkoittaa, että koron pitäisi laskea useita prosenttiyksiköitä saavuttaakseen 2,65 %. Samaan aikaan kotitalouden mediaanitulon pitäisi olla 132 171 dollaria, mutta tällä hetkellä se on vain 84 763 dollaria. Asuntojen hintojen pitäisi laskea 273 000 dollariin 418 000 dollarista olettaen, että tulot, asuntolainojen korot ja tulo-osuudet pysyvät ennallaan, Jones sanoi. Tarkasteltaessa asuntojen hinnat ovat nousseet yli 50 % pelkästään viimeisen kuuden vuoden aikana, joten niin merkittävä pudotus olisi huikea.
Epärealistisia vaihtoehtoja
Vaikka voi olla hyödyllistä esittää todellisia lukuja siitä, mitä tarvittaisiin asumisen tekemiseen kohtuuhintaan, nämä vaihtoehdot eivät vastaa realistisesti tämän päivän markkinoiden todellisuutta.
“Olosuhteet, jotka johtivat alle 3 prosentin korkoihin viime vuosina 2020-2021, olivat (toivottavasti) kerran elämässä tapahtuva globaali pandemia”, A&D Mortgagen toimitusjohtaja Max Slyusarchuk kertoi Fortunelle. Samaan aikaan “näimme viimeksi yli 50 prosentin nousun keskipalkoissa luultavasti toisen maailmansodan jälkeen, ja mielestäni sen saavuttaminen kesti yli kaksi vuosikymmentä.”
Ja sitten heikkenevät työmarkkinat työpaikkojen ja palkkojen kasvun hidastuessa, mikä Sean Robertsin, ulkopuolisen rakennusyhtiön Villan toimitusjohtajan mukaan, ei todennäköisesti muutu lyhyellä tai keskipitkällä aikavälillä. Hän totesi myös, että asuntolainojen korkojen saaminen paljon nykyistä alhaisemmaksi vaatisi “massiivisen taloudellisen shokin”, mikä on epätodennäköistä.
“Asuntoluottomarkkinat ovat kurinalaisemmat ja säännellyt, useimmilla asunnonomistajilla on paljon enemmän omaa pääomaa kodeissaan, valtava osa asuntolainaa ei ole lainkaan ja monet lainanottajat ovat jumissa alhaisten asuntolainamaksujen kanssa”, Roberts sanoi.
Yli 30 miljoonalla asunnonomistajalla ei ole tällä hetkellä asuntolainaa, ja asuntolainaa maksamattomien asunnonomistajien osuus nousi 40 prosenttiin vuonna 2023, kun se vuonna 2010 oli 33 prosenttia. Tämä kuvastaa suuntausta kohti suoraa asunnonomistusta ja konservatiivista lainanottoa Goldman Sachsin heinäkuussa julkaiseman muistion mukaan.
“Näemme asuntomarkkinoiden pysyvän suhteellisen pysähtyneenä ilman merkittävää edistystä kohtuuhintaisuuden suhteen, kunnes näemme tulojen kasvun kiihtyvän nopeasti (epätodennäköistä), asuntolainojen korot laskevat erittäin merkittävästi (epätodennäköistä) ja asuntojen hinnat laskevat merkittävästi (epätodennäköistä), Roberts lisäsi.
Itse asiassa Realtor.com ennustaa asuntolainojen korkojen laskevan vain 0,3 prosenttia, asuntojen hintojen nousevan 2,2 prosenttia vuodessa ja palkkojen kasvun vain 3,4 prosenttia.
Ja vaikka jokin näistä tekijöistä toteutuisi, voisimme päätyä erittäin kilpailluille kiinteistömarkkinoille.
“Olemme vaikeassa tilanteessa”, Sljusarchuk sanoi. “Mitä tapahtuu sillä hetkellä, kun edistyt jossakin näistä tekijöistä? Markkinoilla on enemmän ihmisiä, jotka ostavat ja myyvät asuntoja, mikä puolestaan lisää kysyntää, mikä nostaa hintoja jälleen.”
