Kuvan lähde: Getty Images
AEW UK REIT (LSE: AEWU) on kiinteistösijoitustoiminta (REIT), jolla on 34 -Properties -salkku. Ja mielestäni sijoittajien, jotka etsivät toista tuloa, tulisi tarkastella tarkemmin.
Tällä hetkellä toiminnassa on 7,5%: n osinkotuotto. Vaikka tämä voi yleensä olla varoitussignaali, yrityksellä on eriytetty lähestymistapa, joka saa sen esiin Yhdistyneen kuningaskunnan REIT -alalla.
Vaatimus palauttaa 90% sen verotuloista sijoittajille voi tarjota rajoitetut kasvumahdollisuudet REIT: lle. Mutta AEW on löytänyt epätavallisen tavan tämän ongelman ympärillä.
Muista, että verokäsittely riippuu kunkin asiakkaan yksittäisistä olosuhteista ja siihen voi tulla muutoksia tulevaisuudessa. Tämän artikkelin sisältö on annettu vain tietotarkoituksiin. Sitä ei ole tarkoitus olla, se ei ole minkäänlaista verotusneuvoja.
Eriytetty strategia
Ilmeisistä syistä passiivisen tulo -sijoittajat hakevat yleensä pitkiä vuokrasopimuksia toimialoilla, joilla kysyntä on korkea. Yhtiö tekee kuitenkin täsmälleen päinvastaisen.
Pitkien vuokrasopimusten sijasta se keskittyy sopimuksiin, jotka ovat lähempänä ketjua. Kun muut näkevät riskit, yritys näkee mahdollisuuden uudistaa paremmin, käyttää omaisuutta uudelleen tai rakentaa uudelleen lisäarvoa.
Tavallinen huolenaihe on, että vuokralaiset voivat poistua vuokrasopimuksensa päättyessä luomalla vapaita rakennuksia. Mutta AEW pyrkii korvaamaan tämän keskittymisen mahdollisuuksiin, joissa tarjonta on rajoitettu.
Saldo
Se toimii epätavallisen alhaisella velan tasolla. Sen pääomalainasuhde on noin 25%, mikä on selvästi alle sen suurimman ja tavanomaisimman kollegansa.
Tämä ei kuitenkaan tarkoita, että yrityksen yleinen saldo on täysin ilman riskiä. Liiketoiminnan laina on 60 miljoonaa puntaa alle 3%: n korkoon, joka kypsyy vuonna 2027.
Se on yli kolmasosa AEW -salkun arvosta, ja on epätodennäköistä, että se voi jälleenrahoittaa sitä samoilla houkuttelevilla ehdoilla. Ja tämä tekee siitä uhan yhtiön kannattavuudelle lyhyellä aikavälillä.
Sijoittajien ei pitäisi aliarvioida tätä riskiä. Mutta keskimääräisen vuokrasopimuksen kanssa, joka on noin neljä vuotta vanha ensimmäiseen lepotilaisuuteen saakka, sen ei pitäisi viettää paljon aikaa, ennen kuin voin yrittää korvata lisäkustannukset.
Passiivinen tulo
Riskeistä huolimatta uskon, että 7,5%: n osinkotuoto tekee siitä mielenkiintoisen passiivisen tulokannan. Seurauksena on, että näen sen vakavasti mahdollisena lisäyksenä ISA: n toimiin ja toimintaan.
Mielestäni monet yritykset ja sijoittajat keskittyvät aloille, joilla kysyntä on vahvaa, hyvä jakelu on hyvä esimerkki. Mutta se on vain puolet yhtälöstä.
Valuutan toinen puoli on toimitus. Tämän seurauksena varastoteollisuudessa on viime aikoina ollut paljon rakentamista, johon sijoittajien on myös kiinnitettävä huomiota.
Kysyntä ei välttämättä ole niin vahva alueilla, joilla AEW keskittyy, mutta tarjontaa on myös vähemmän. Ja mielestäni se voi tarkoittaa, että yhtälö on yhtä suotuisa ja mahdollisesti vielä enemmän.
Muotin rikkominen
Tavanomaisten mittareiden osalta AEW ei tunnu erityisen houkuttelevalta tilaisuudesta. Mutta joskus hyvä sijoittaja tarkoittaa etsimistä yrityksiä, jotka tekevät asioita eri tavalla.
AEW on paljon pienempi kuin muut REIT, mutta tämä antaa enemmän joustavuutta ja parempia mahdollisuuksia tulevaisuuden kasvuun. Siksi katson tällä kertaa toimien luettelossa.