Taloustieteilijät, päättäjät ja Wall Street ovat pitkään saarnanneet tarpeesta lisätä asuntojen tarjontaa kohtuuhintaisuuden parantamiseksi, mutta se ei ehkä ole niin yksinkertaista.
UC Irvinen tohtoriopiskelija Schuyler Louien ja San Franciscon keskuspankin tutkijoiden John Mondragonin, Rami Najjarin ja Johannes Wielandin äskettäin kirjoittaman muistion mukaan keskimääräinen tulojen kasvu “on vahvasti yhteydessä” asuntojen hintojen nousuun.
“Keskitulojen kasvun ja asuntotarjonnan kasvun välillä ei kuitenkaan ole juuri mitään yhteyttä”, he lisäsivät. “Päinvastoin asuntotarjonnan kasvulla on vahva positiivinen suhde väestönkasvuun. Itse asiassa lähes kaikilla suurkaupunkialueilla asuntojen määrä kasvoi väestöä nopeammin, jopa kalliilla asuntomarkkinoilla, kuten Los Angelesissa tai San Franciscossa.”
Tämä haastaa syvästi vallitsevat käsitykset siitä, että NIMBY-usko, byrokratia ja poliitikot, jotka kannattavat uudisrakentamisen vuokravalvontaa, pahentavat asuntojen kohtuuhintaisuuskriisiä.
Kalifornian kalliita kiinteistömarkkinoita on pidetty esimerkkinä näistä suuntauksista, ja niitä on usein verrattu Texasin markkinoihin, joissa asuminen on edullisempaa.
Epäilemättä Kaliforniassa asuminen on kallista, mikä lisää asunnottomuutta ja muuttoliikettä osavaltioiden ulkopuolelle. Mutta koska tarjonta ei ollut tekijä, tutkijat tarkastelivat tarkemmin, kuinka kysynnän erot vaikuttavat asuntojen hintoihin.
He totesivat 1970-luvun puolivälistä peräisin olevien tietojen pohjalta, että asuntojen hinnat ja mediaanitulot seurasivat tiiviisti vuoteen 2000 asti. Mutta sen jälkeen asuntojen hintojen nousu oli selvästi tuloja nopeampaa.
“Tämä tutkimus osoittaa, että lainsäädännöllisillä uudistuksilla voi olla rajallinen vaikutus asumisen kohtuuhintaisuuteen ja että erot asuntojen tarjonnan rajoituksissa eivät ole perustavanlaatuisia tekijöitä asuntojen dynamiikan eroille suurkaupunkialueiden välillä”, he sanoivat.
Mediaanituloa tarkasteltaessa tutkijat havaitsivat, että ne kasvoivat “olennaisesti yksitellen asuntojen hintojen kanssa” vuodesta 1975 vuoteen 2024.
Joten tarjonnan puutteen sijaan asumisen kohtuuhintaisuus “voi johtua ensisijaisesti tulojen kasvun eroista jakauman huipulla verrattuna keskimmäiseen”. Toisin sanoen tuloerot ohjaavat asuntojen hintoja.
Samaan aikaan, kun tarkastellaan tuloja ja asuntotarjontaa vuosina 2000–2020, yhteyttä ei ollut. Syynä voi olla se, että amerikkalaisten kotitaloudet vaurastuessaan mieluummin kunnostavat kotinsa, muuttavat mukavampiin paikkoihin tai etsivät jotain muuta tapaa parantaa asuntonsa laatua lisäasuntojen ostamisen sijaan.
Korkeampien tulojen sijaan uusien kotitalouksien saapuminen kaupunkiin lisää tarjontaa, ja tiedot osoittavat, että “asuntotarjonnan kasvu liittyy vahvasti väestönkasvuun käytännössä kaikilla suurkaupunkialueilla”.
Tutkijat korostavat kahta erilaista kysyntää. Laadukkaiden asuntojen kysynnän kasvaessa asuntojen hinnat nousevat, kun taas asuntojen määrä pysyy suhteellisen ennallaan.
Mutta kun asuntojen kysyntä tulee väestönkasvusta, joka pitää keskitulot vakaana, asuntojen kysyntä kasvaa, mikä nostaa sekä hintoja että tarjontaa.
“Tämä viittaa siihen, että paras tapa käsitellä asumisen kohtuuhintaisuuskriisiä on ymmärtää muutoksia työmarkkinoilla, erityisesti talouskasvun suhteellista jakautumista tulo- ja työllisyystasojen välillä eri alueilla”, he päättivät.