Asuntokriisi on se nuija, jonka Valkoinen talo on valinnut voittaakseen Federal Reserve -pääjohtajan Jerome Powellin. “Voisiko joku kertoa Jerome “Too Late” Powellille, että hän vahingoittaa vakavasti kiinteistöalaa?” presidentti kirjoitti Truth Socialissa aiemmin tänä vuonna. “Ihmiset eivät voi saada asuntolainaa hänen takiaan.”
Muualla Trumpin asuntopäällikkö kutsui Powellia “maniakiksi” ja valtiovarainministeri Scott Bessent syytti asuntokriisistä Yhdysvaltain keskuspankkia. Hän väitti: “Suurin este asunnolle on asuntolainojen korot. Jos Federal Reserve alentaa asuntolainojen korkoja, he voivat lopettaa tämän asuntojen taantuman.”
Kunpa se olisikin noin yksinkertaista.
Vaikka Fed hallitsee lyhytaikaista korkoa (joka voi jossain määrin vaikuttaa pitkäaikaisiin asuntolainoihin), markkinat osoittavat, että lainanantajat ovat harvoin välittäneet vähemmän siitä, mitä Federal Open Market Committee (FOMC) tekee.
“Huolimatta 125 peruspistettä Fedin leikkauksista syyskuun 2024 jälkeen, asuntolainojen ja uusien asuntolainojen korkojen välinen ero on yli 2 prosenttia, korkein 40 vuoteen, mikä osoittaa, että lisäleikkaukset saattavat olla tarpeen asuntotoiminnan edistämiseksi”, Morgan Stanley kirjoitti muistiossa lokakuun lopulla, ennen kuin Powell teki uuden leikkauksen.
Silloinkin asuntolainojen korot ovat hädin tuskin horjuneet ja pysyvät edelleen sitkeästi noin 6,2 prosentissa.
Powellin (tai jopa hänen seuraajansa) vaikutus asuntomarkkinoihin ei palaa lähiaikoina, ekonomistit varoittivat. Vaikka FOMC:n leikkausjärjestelmän tulos voi vauhdittaa kulutusta, säästäjien, jotka epätoivoisesti hamstraavat tätä erittäin tärkeää talletusta, alhaisemmat korot vain lisäävät suolaa haavaan.
Asuminen on ollut Federal Reserven vika, mutta ei nyt
Nykyistä Federal Reserven politiikkaa ei voida syyttää asuntomarkkinoiden tilasta, väittää tohtori David Kelly, johtava globaali strategi ja globaalin markkina-analyysistrategiaryhmän johtaja JP Morgan Asset Managementissa. Ongelmana on Federal Reserven menneisyys.
“Voit syyttää Federal Reserveä sen toiminnasta asuntomarkkinoiden suhteen useiden vuosien ajan, mutta todellinen virhe ei ole se, että he pitävät korot liian korkeina tänään, vaan se, että he pitivät ne liian alhaisina, liian kauan suuren talouskriisin jälkeen”, Kelly kertoo Fortunelle eksklusiivisessa haastattelussa.
Vuoden 2008 lopun ja vuoden 2015 lopun välillä Yhdysvaltain peruskorko oli käytännössä nolla, ennen kuin se nousi noin 2,4 prosenttiin vuonna 2019, ennen kuin sitä laskettiin jälleen COVID-pandemian vuoksi. Tämä johti “epätavallisen alhaisiin asuntolainoihin”, jotka säilyivät pitkään, Kelly lisäsi, “kannustaen kaikkia ostamaan asunnon ja nostamaan hintoja”.
Hän selitti: “Kysymys ei koskaan ollut, kuinka paljon tämä talo on arvoinen, mutta kuinka paljon sinulla on varaa? Jos asuntolainojen korot ovat 3 prosenttia, ihmisillä olisi varaa paljon. Kun Fed normalisoi korot, se sulki ansan.”
Asunnon ostamisesta on tullut viime vuosina yhä epäedullisempaa ensiasunnon ostajalle. National Association of Realtors -järjestön tietojen mukaan vuonna 2022 sen asunnon kohtuuhintaisuusindeksi oli 108, ja arvo 100 edustaa keskituloista perhettä, jolla on täsmälleen tarpeeksi tuloja voidakseen saada asuntolainaa keskihintaiseen kotiin. Vuoteen 2025 mennessä tämä luku oli laskenut 97,4:ään, mikä tarkoittaa, että keskivertoperheellä ei ole tarvittavia tuloja, jotta he voisivat saada asuntolainaa keskihintaiseen asuntoon.
Lisäksi monien ostajien ongelmana ei välttämättä ole velan maksaminen ajan mittaan; Kyse on suurimman talletuksen keräämisestä, joka tarvitaan asuntolainan turvaamiseen. Vaikka nolla käsirahaa asuntolainoja tarjotaan laajalti markkinoilla, kuten Yhdistyneessä kuningaskunnassa, ne ovat eksklusiivisempia Yhdysvalloissa, tyypillisesti varattuna ostajille, kuten veteraaneille ja niille, jotka ostavat tietyiltä maaseutualueilta. Kuluttajille, jotka eivät täytä vaatimuksia, se on suuri kysymys: Empowerin marraskuussa tekemä tutkimus raportoi, että joka kolmannella amerikkalaisella on noin 500 dollaria hätäsäästöjä; Keskeinen este enemmän keräämiselle oli nykyiset elinkustannukset.
Voiko Federal Reserve auttaa ollenkaan?
“Normaaleissa” taloudellisissa olosuhteissa Federal Reserven matalamman koron pitäisi näkyä asuntoluottojen vähenemisessä, Morgan Stanleyn Yhdysvaltain politiikan johtaja Monica Guerra sanoo Fortunelle. Mutta emme ole normaalissa taloudellisessa tilanteessa.
Nykyinen stressi asuntomarkkinoilla johtuu rajallisesta asuntokannasta, noista alhaisemmista koroista ja ostajien muuttuneesta ruokahalusta pandemian aikana, hän selitti: “Uskoni kaiken tämän takana on, että meillä on merkittävä vaikutus Millennialsilta, jotka päätyivät ostamaan COVID-tilanteen aikana ja nappasivat viimeistä tarjontaa, joka oli saatavilla todella alhaisilla koroilla.”
Vaikka nykyisillä leikkauksilla ei ole merkittävää vaikutusta asuntolainoihin, hän lisäsi, että kun vielä 50 peruspisteen alennus saavutetaan, lainanantajat voivat alkaa huomata, vaikka “se ei välttämättä ole täydellinen ja välitön paluu normaaliin”.
Guerra kirjoitti muistiinpanon, jossa korostettiin vuosikymmeniä jatkunutta eroa Federal Reserve -rahaston koron ja nykyisten asuntolainatarjousten välillä, mikä viittaa FOMC:n heikkoon vaikutukseen tällä hetkellä asuntomarkkinoihin. Mutta tämä voi muuttua, hän lisäsi: “Luulen, että hintaero laskee, se supistuu, mikä tarkoittaa, että Fedillä on ajan mittaan enemmän hallintaa. Jopa tariffien kanssa meillä on enemmän varmuutta tämän vuoden päätyttyämme siitä, miltä se näyttää ja mitä se voisi tarkoittaa aikakausimaksuille.” (Tarffit voivat olla syy siihen, että korot pysyvät korkeina, kun FOMC keskustelee niiden inflaatiovaikutuksista.)
Onko olemassa ihmeratkaisua?
Guerra väittää, että vaikka Federal Reserve hallitsee keskeistä vipua asuntomarkkinoiden mekaniikassa, Washingtonin politiikka ei ole ainoa tekijä. Varsinkin K-muotoisessa taloudessa, jossa varakkaiden ja tulospektrin alapäässä olevien omaisuus eroaa jyrkästi, on tärkeää keskittyä edelleen reaalitaloutta ohjaaviin tekijöihin.
Tuloerot ovat “uskomattoman tärkeä asia”, Guerra aloitti, ja “tässä skenaariossa vailla olevilla … voi olla eniten paineita.”
Liittovaltion hallituksella on rajallinen vaikutus osavaltion ja paikalliseen politiikkaan asuntobyrokratian suhteen, olipa kyseessä sitten kaavoitus, kohtuuhintaiset asuntokiintiöt, koodikysymykset, verokehykset jne., jotka kaikki vaikuttavat “drastisesti” siihen, missä ihmiset voivat asua, hän sanoi. “Kun ajattelemme kohtuuhintaisuutta, on tärkeää tunnustaa, että kyse ei ole vain liittovaltion hallituksesta… kyllä, heillä on tärkeä rooli, jotta ihmiset saavat käyttöönsä vipuvaikutuksen asuntolainaan ja asunnon ostamiseen, mutta jotta se olisi edullinen, se on myös sitä, mitä tapahtuu paikallisella tasolla kaavoitus-, verotus- ja politiikan näkökulmasta”, hän lisäsi.
Yleinen ongelma Yhdysvaltain asuntomarkkinoilla on kohtuuhintaisuus, sanoo Liam Bailey, kiinteistökonsulttiyhtiö Knight Frankin maailmanlaajuinen tutkimusjohtaja, ja Generation Z ja Millennials kärsivät eniten: “Jokainen, joka tulee markkinoille ensimmäistä kertaa, kärsii luultavasti eniten”, hän sanoi.
Asuntojen hintoihin vaikuttavat taustatekijät eivät ole Fedin hallinnassa, hän lisää Fortunen eksklusiivisessa haastattelussa. Ensimmäinen ongelma on erittäin tärkeä käsiraha, jonka säästöprosentti laskee nopeasti joka kerta, kun FOMC tekee leikkauksia. Toinen on asuntopula ja kolmas kotitalouksien tulojen kasvu viimeisen 50 vuoden aikana, kun yhteiskunnalliset muutokset saivat enemmän naisia töihin ja sen seurauksena perheillä oli enemmän rahaa nostaa hintoja.
Yksi tekijä, joka voisi lieventää suurta osaa markkinoiden kitkasta, on myös lisätä motivaatiota muuttaa: pikemminkin varmistaa, että asunnonomistajat eivät menetä alhaisia 30 vuoden asuntolainasopimuksiaan.
“Ongelma syntyy, kun meillä on äskettäin ollut korkosokki. Pohjimmiltaan markkinat sulkeutuvat, koska miksi kukaan vaihtaisi 3 prosentin kiinteän asuntolainansa 7 prosentin asuntolainaan muuttamalla asuntoa?” Bailey selitti. “He eivät vain tekisi sitä, joten he eivät liiku ja sitten kaikki pysähtyy.”