Inhoamme olla hemmottelua, mutta jos olet kuullut ajatuksesta 50 vuoden asuntolainasta, aloita heti hengittämällä syvään.
Ideaan ja ongelmiin liittyy monia, monia kysymyksiä, jotka on voitettava. Ja monille mahdollisille lainaajille ajatus ei ole järkevä.
Presidentti Trump esitti idean viikonloppuna sen jälkeen, kun liittovaltion asuntorahoitusviraston johtaja Bill Pulte esitti idean hänelle lauantaina.
Ehdotuksessa saataisiin laina, joka voitaisiin maksaa pois 50 vuodessa. Oletettavasti pidemmällä aikavälillä voisi olla järkeä, jos se tarkoittaisi pienempiä kuukausittaisia pääoma- ja korkomaksuja.
Mutta tämä edellyttää, että voit saada lainaa samalla korolla kuin 30 vuoden kiinteäkorkoinen laina, tällä hetkellä noin 6,34 %. (Perinteinen 30 vuoden laina perustettiin ensimmäisen kerran vuonna 1934.)
Oletetaan siis, että ostat kodin 365 000 dollarilla 15 % käsirahalla (54 750 dollaria).
30 vuoden lainalla se tarkoittaisi 1 908,25 dollarin kuukausittaista pääoman ja koron maksua. 50 vuoden lainalla se tarkoittaisi 1 688,46 dollarin maksua, mikä tarkoittaa noin 11,5 prosentin säästöä.
Presidentti Trump tarkoitti Fox News -ohjelmassa maanantaina, että korko on lähellä markkinakorkoa 30 vuoden asuntolainoille. “Se tarkoittaa vain sitä, että maksat vähemmän kuukaudessa”, Trump sanoi.
Se kuulostaa hyvältä, mutta tässä on “mutta”. Ja se on iso.
Asuntolainoja myydään sijoittajille niin sanotuilla jälkimarkkinoilla. Tämä täydentää lainanantajan käteisvaroja saadakseen lisää lainoja. Ylivoimaisesti suurimmat asuntolainojen ostajat ovat 1930-luvulla perustettu Fannie Mae ja vuonna 1970 perustettu Freddie Mac (FMCC).
Jälkimarkkinat vaatisivat korkeampaa korkoa 50 vuoden lainalle, Michael Highsmithin, kansleri ja varatoimitusjohtaja Mississippi Collegen Clintonissa, Mississippissä mukaan. Highsmith on entinen kiinteistörahoituksen professori Mississippi State Universityssä.
Miksi korkeampi korko? Koska laina-aika olisi paljon pidempi ja riski suurempi. Kuinka paljon korkeampi koron pitäisi olla sijoittajille?
Kuinka paljon enemmän? Ainakin täysi prosenttiyksikkö, Highsmith sanoi. Se voi olla jopa 1,5 prosenttiyksikköä. Ja 7,34 prosentin korolla 50 vuoden lainan maksu on noin 1 948 dollaria kuukaudessa.
Toistaiseksi pienin maksu.
Shutterstock-Virragen kuvat
Nämä ovat muita Highsmithin näkemiä ongelmia:
Varoitukset asunnon ostajalle
Sinä maksat. Ja maksaa. Ja maksaa. Yli 50 vuoden maksaminen tarkoittaa, että oman pääoman rakentaminen kotiisi kestää paljon kauemmin. Monille asunnonomistajille asuntolainan maksaminen on kuin säästöjen rakentamista. 50 vuoden lainalla lainasaldo 7,34 % olisi edelleen noin 245 000 dollaria 30 vuoden jälkeen. 30 vuoden lainalla omistaisit kiinteistön ilmaiseksi.
Asuntolainavakuutus. Maksaisit asuntolainavakuutuksen suurimman osan ajasta, Highsmith sanoo. Yksityinen kuukausittain maksettava asuntolainavakuutus vaaditaan niin sanotuille perinteisille lainoille, joiden laina-arvosuhde on yli 80 %. 50 vuoden lainallamme kestäisi 13 vuotta, jotta laina-arvosuhde olisi alle 80 %. 30 vuoden lainalla laina-aika olisi 4,5 vuotta.
(Jos rahoitat asuntolainaa Federal Housing Administrationin vakuuttamalla lainalla JA käsirahasi on 10 % hinnasta tai vähemmän, asuntolainavakuutusmaksusi erääntyy niin kauan kuin sinulla on lainaa.)
Maksat paljon enemmän korkoa. Näin luvut toimivat esimerkissämme 365 000 dollarin asunnon ostosta ja 310 250 dollarin asuntolainasta. 30 vuoden lainalla maksat 383 996 dollaria korkoja lainan voimassaoloaikana. Ilmaisen ja selkeän omistajuuden hinta: 694 246 dollaria. 50 vuoden lainalla korkomaksut lähes kaksinkertaistuvat 716 741 dollariin. Eli teoriassa käytät 1 026 miljoonaa dollaria talon omistamiseen ilmaiseksi ja puhtaana.
Aiheeseen liittyvä: Kiitospäivän päivittäistavarakaupan tarjoukset paljastavat Amerikan inflaatiotaistelun
Lainanantajan varoitukset
Pituus lisää riskiä. Maksukyvyttömyyden riski kasvaa lainan pidentyessä. Tästä syystä 15 vuoden asuntolainan korko voi nyt olla 5,8 %, kun taas 30 vuoden asuntolaina maksaa 6,34 %.
Kiinteistöjen arvot voivat laskea. Yli 50 vuotta rahoitetun asunnon kiinteistöarvo voi laskea huomattavasti laina-ajan aikana, Highsmith sanoo. Joitakin mahdollisia syitä? Paikallinen talous voi romahtaa; omistaja ei voi parantaa omaisuutta tukemaan sen arvoa; tai koti voi olla rappeutuvassa naapurustossa tai yhteisössä.
Ennakkomaksuriski. Täydellinen asuntolaina lainanantajalle on sellainen, joka maksetaan kokonaan pois alkuperäisellä korolla. Useimmat perheet muuttavat 7–10 vuoden välein ja maksavat yleensä asuntolainansa pois, kun he myyvät kotinsa ja käyttävät tuotolla seuraavan kotinsa rahoittamiseen. Tai jos korot laskevat, he jälleenrahoittavat alentaakseen maksujaan. Se on hyvä lainanottajille, ei niin hyvä lainanantajille.
Aiheeseen liittyvä: Redfin lähettää vahvan viestin asuntolainojen koroista
Vahvistuuko 50 vuoden asuntolaina koskaan?
Olemme huomanneet joitakin ongelmia. On myös huomattava, että 50 vuoden lainaehdotus vaatisi kongressin hyväksynnän vuoden 2010 Dodd-Frank-lain ansiosta. Laki toi rahoitusalalle kattavia uudistuksia vuosien 2007-2009 finanssikriisin jälkeen.
Lain mukaan 50 vuoden asuntolaina ei tällä hetkellä täytä pätevän tai vaatimustenmukaisen kiinnityksen määritelmää. Federal Housing Finance Agencyn, Fannie Maen ja Freddie Macin vahvistamien sääntöjen mukaan:
Asuntolainan koko on rajoitettu. Toimikausi on enintään 30 vuotta. Ostajilla tulee olla kunnolliset luottotiedot. Asunnonostajien on täytettävä velka-tulosuhdestandardit. Etumaksut vaaditaan.
Joten Fannie Mae ja Freddie Mac eivät voineet ostaa 50 vuoden lainoja.
Tämä voi olla idea, joka julkaistiin ennen kuin sitä oli kunnolla tutkittu. Itse asiassa Politico kertoi, että Pulte esitti idean Trumpille Floridan tapahtumassa ja Trump piti siitä. Mutta kumpikaan heistä ei näyttänyt ymmärtävän idean monimutkaisuutta.
Pulte ja FHFA leikkivät myös kannettavalla asuntolainalla, joka voitaisiin siirtää kiinteistöstä toiseen, mutta jolla on omat monimutkaisuutensa.
Lopuksi voit saada 40 vuoden asuntolainan, mutta lainanantajat eivät pidä niistä kovinkaan Bankrate.comin mukaan, eikä niille ole myöskään paljon kuluttajien kysyntää.
Aiheeseen liittyvä: Valkoinen talo ehdottaa massiivista asuntolainamuutosta, joka säästää rahaa
